employee
Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
student
VAC 05.17.00 Химическая технология
VAC 05.23.00 Строительство и архитектура
UDK 33 Экономика. Экономические науки
Generally accepted world practice shows that the guarantor's investment activities is the careful study of the investor life cycle and feasibility study project(ISP). As a result of techno-financial studies prior to the decision on the beginning of the construction, it is necessary to determine achieved at the end investment effect, serving as the justification for implementation. Obviously, the task of ranking the correct ISP according to the degree of investment attractiveness will be dealt with more effectively than a more scientifically based procedure that takes into account both internal (investment climate, macroeconomic conditions, market conditions) and external (structure of investment and construction portfolio and the subjective preferences of the developer, risky environment ISP) terms of business project participants will serve as their basis. The paper proposes an effective algorithm for the development of the feasibility study of ISP.
Feasibility study, investitsionno-construction project, life cycle of ISP, the analysis of factors efficiency
Введение. Строительный комплекс на протяжении ряда лет является важнейшим направлением мировой государственной и коммерческой инвестиционной политики, формируя особое, специфическое экономическое и методическое окружение инвестиций. Подавляющее большинство современных инвестиционных программ развития промышленных производств и социальных проектов включает тесное взаимодействие со строительным комплексом [1]. При этом наиболее существенный исследовательский потенциал присущ аспектам оптимизации практического инструментария инвестиционного анализа, повышения адекватности и достоверности оценок экономической эффективности ИСП. Эта достоверность, особенно в условиях одномоментного возникновения нескольких инвестиционных альтернатив во многом обеспечивает инвестору объективное представление о потенциальной эффективности и рентабельности инвестиционных вложений [2].
Методология. Будущие денежные вложения должны полностью оправдывать нынешние затраты на реализацию. Важно, чтобы реальная норма доходности ИСП превышала норму для любого другого варианта вложения капитала. Вся совокупность интересов девелоперов не должны сводиться лишь к экономическому критерию(жизненный цикл инвестпроекта) [3].
Подобный учет и контроль инвестиционных средств направлен на получение наиболее точной информации по статьям расходов и доходов, что позволит определить наиболее вероятные сроки окупаемости денежных вложений.
Оценка возможности реализации объекта строительства основывается на комплексе расчетно-экономических и организационно-правовых бумаг, содержащих подробный план строительства с оценками производительности инвестиционных вложений [4].
Подготовку инвестиционного обоснования, служащего отражением идеи проекта, проводит реципиент потенциальных инвестиционных вложений. В большинстве случаев, подготовка обоснования строится на экономических изысканиях для вынесения преждевременных оценок. Характерным признаком подобного анализа являются широкие границы вероятных отклонений. Возможна разработка абсолютного технико-экономического объяснения инвестиционного проекта, передающего достоверную информацию с большей обеспеченностью результатов, однако стоимость подробного изучения технико-экономического обоснования с применением различных методов оценки составляет от 2 до 10% от стоимости реализации объекта инвестиций, что не всегда оправдано [5].
Основная часть. Анализ возможных экономических перспектив инвестиционно-строительного проекта включает:
- Определение уровня спроса на строительную продукцию (включая расходы на транспортировку и учитывая начальную стоимость продукта).
- Оценка вложений по укрупненным показателям, а также оценка их производительности.
- Оценка производительности капиталовложений по обобщающим характеристикам.
Основополагающим параметром эффективности инвестиционных вложений в ИСП является срок его реализации. Существует ряд факторов оказывающих существенное и второстепенное влияние на сроки реализации ИСП:
- Исходные данные для проектирования и единичные обстоятельства.
- Мощность строительной компании, реализующей проект.
- Условия на рынке недвижимости и на рынке строительных материалов.
- Прогнозируемая стоимость продукции, схема реализации.
- Материальные условия производства работ (энергоресурсы, коммуникации, транспортные линии, сырье и т.п.).
- Технологические процессы изготовлений, конструктивные решения, инструментальная оснащенность.
- Календарный график (продолжительность выполнения всех видов работ, план исполнения).
- Трудовые затраты (порядок движения бригад, состав бригад, общее число работников, экспертов, оплата труда и все виды начислений).
- Организационные условия компании, ее структура.
- Экономические показатели (нормы доходов и расходов, период окупаемости).
- Анализ инвестиционных вложений (приобретение активов, движение денежных средств).
- Социальная значимость (показатели занятости населения).
Вышеперечисленные факторы отражают примерный перечень данных по разработке технико-экономического обоснования ИСП [6]. Все данные должны быть достоверными и максимально приближенными к реальным. Обеспеченность полным спектром данных позволяет инвестору оценить ситуацию, принять существующий аналитический материал или вынести решение о проведении дополнительных, углубленных исследований [7].
В мировой практике определение инвестиционной эффективности проекта базируется на следующих оценках:
- Определение эффективности вложений (нормы доходов);
- Определение сроков окупаемости;
- Определение наименьшего оборота для сохранения ликвидности объекта;
- Определение удельных потерь производства работ.
На протяжении всего времени жизни объекта недвижимости анализ экономических данных выявляет неравномерность движения финансов во времени. Часто оценку проекта производят по принципу «от частного к общему», рассчитывая величины затрат и прибыли каждого отдельного этапа производства, находящегося в стадии завершения (с учетом кредитов) [8].
Инвестиционные затраты, возмещаемые в виде доходов за определенный период (месяц, квартал, год и др.) – простая норма прибыли, определяется отношением чистой прибыли за период ко всему объему инвестиционных затрат [9].
Наиболее значимым для инвестора показателем выступает срок окупаемости – теоретически необходимое время для компенсации ранее инвестированных средств чистыми доходами (сумма чистой прибыли и средств на амортизацию).
Вычисления совершаются путем последовательного вычитания расходов за установленный период. Тот период, в котором остаток – число отрицательное, будет являться требуемым [10].
Расчет наименьшего оборота для сохранения ликвидности основан на исследовании критических соотношений полной общей прибыли от реализации и от уровня производительности.
Условия окупаемости инвестиционного проекта зависит от удельных значений потерь. Низкие значения потерь свидетельствуют о высоком уровне организации производства и о конкурентоспособности. Обладать информацией о потерях объекта необходимо при сравнении с объектами-аналогами [11].
Совокупность всех показателей оказывают значительное влияние на конечное решение инвестора: если возможные перспективы удовлетворяют запросам инвестора, то инвестиционный проект утверждают, если нет, то проект направляют на доработку, либо отказываются от него вовсе [12].
Разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) позволяет учесть:
- Проведение всеохватывающего анализа;
- Разработку программы выпуска готовой продукции;
- Подготовку пояснительной записки с обоснованиями инвестиционных возможностей;
- Разработка технических решений: генплан, состав оборудования, применяемые технологии, предложения по модернизации, применение действующих производственных мощностей, расширение производства, энергоресурсы и т.п.;
- Подготовку пакета исходно-разрешительных документов;
- Архитектурно-строительные и градостроительные решения;
- Экологическую безопасность;
- Мероприятия в области гражданской обороны;
- Инженерное обеспечение;
- Разработка проекта организации труда работников, процесса производства;
- Сметную документацию (издержки производства, капитальные издержки, расчет потребности оборотного капитала, выбор и обоснование источников финансирования, условия финансирования, оформление договора);
- Риски;
- Оценку экономической эффективности;
- Срок реализации инвестиционного проекта;
- Формирование условий прекращения реализации проекта.
Проведение экономического анализа, учитывающего все характеристики проекта, в конечном итоге, направлено на получение максимально допустимой суммы инвестиционных вложений, необходимой для реализации проекта. Необходимо учесть оборот денежных средств во времени, по окончанию каждого временного отрезка должен оставаться положительный остаток финансов. Недостаток же капитала приводит к невозможности обеспечить полноценное функционирование производства, влечет к увеличению кредитных займов, что приводит к кризису на производстве. Очередной задачей планирования становится обеспечение оптимального движения капитала во времени, формирующего оптимальный размер денежного остатка, покрывающего своевременные потребности [13].
|
Концепция ТЭО |
|
Анализ конъектуры рынка существующей строительной продукции
|
|
Финансовая оценка ИСП |
|
Мощность и производственный потенциал компании реализующий проект |
|
Мониторинг реализации |
|
Исследование градостроительного потенциала
|
|
Материальные условия реализации
|
|
Анализ инвестиционных затрат и рисков
|
|
Проектно-конструкторские данные |
|
Организация деятельности компании |
|
Трудовые ресурсы |
|
Социально-экономическая оценка |
|
Сроки исполнения проекта |
Рис.1 Схема современного механизма концепции технико-экономического обоснования ИСП
Анализ инвестиционной привлекательности не ограничивается определением степени доходов от проекта. Неотъемлемой частью такого анализа становятся различные риски и изменение покупательной способности денежных средств во времени. Потому необходимо принимать характеристики с учетом корректировок снижения ценности финансов. Все экономические параметры приводят к стоимости объектов, сопоставимых с имеющимися уже сегодня [14]. Пересчет такого рода получил название «дисконтирование». В области экономического анализа инвестиционных проектов на основе дисконтирования потоков доходов и расходов строятся расчеты ряда показателей: чистая текущая стоимость, внутренняя норма прибыли, срок окупаемости, индекс доходности и др. Все выполняемые расчеты необходимы для имитационного моделирования проекта инвестиций. Процессу создания модели присущи следующие моменты:
- Поэтапное разделение всего процесса реализации проекта на интервалы (проведение изыскательской деятельности, проектирование, строительство, введение в эксплуатацию, непосредственно эксплуатация и пр.)
- Каждый отдельный интервал характеризуется собственными показателями доходов и расходов, зависимых от моделируемых воздействий и условий. Наблюдается неравномерность денежных потоков на каждом этапе.
- Основная экономическая характеристика – отношение суммарных значений чистого дохода к инвестиционным расходам.
Для последовательной и планомерной реализации ИСП с наименьшим количественным организационно-технологическим риском предлагается современный механизм концепции технико-экономического обоснования ИСП изображенный на рис. 1.
Выводы. Настоящая схема полного цикла технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта позволяет более четко представить хозяйственные связи на каждом уровне комплекса работ по созданию объективных исходных данных по реализации ИСП различного функционального назначения с оптимизацией вложенных денежных и интеллектуальных средств [15].
Кроме того, модификация уже применявшегося ранее в научных исследованиях инвестиционной проблематики ресурсно-результативного подхода к разработке методического инструментария для оценки и прогнозирования параметров инвестиционного обеспечения и развития, рассматриваемых в качестве характеристик инвестиционных возможностей по наращиванию конечных результатов функционирования экономической системы и достижению поставленных целевых ориентиров, представляется наиболее эффективным направлением развития исследования данного вопроса [16].
1. Zharikov I.S. K voprosu o neobhodimosti sovershenstvovaniya metodiki ocenki ob'ektov nedvizhimosti s uchetom tehnicheskogo sostoyaniya zdaniy (sooruzheniy) / Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii. 2014. № 21. S. 26–30.
2. Zharikov I.S. Metodologicheskiy podhod k uchetu tehnicheskogo sostoyaniya ob'ektov nedvizhimosti pri opredelenii ih stoimostnyh harakteristik / Intellektual'nyy potencial XXI veka: stupeni poznaniya. 2014. № 22. S. 100–104.
3. Mamzina T.Yu., Naumov A.E., Avilova I.P. Analiz i vybor naibolee privlekatel'nogo investicionno-stroitel'nogo proekta s pomosch'yu rascheta pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti / Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 23. № 2. S. 65–68.
4. Sharapova A.V., Zharikov I.S. Ranzhirovanie investicionno- stroitel'nyh proektov / Nauka i obrazovanie v HHI veke: sb. nauch. tr. po materialam Mezhdunarodnoy nauch. prakt. konf. 2013. Ch. 31. S. 157–158.
5. Borisova E.V., Naumov A.E., Avilova I.P. k voprosu ocenki kommercheskogo potenciala gorodskih promyshlennyh territoriy / Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 66–69.
6. Avilova I.P., Zharikov I.S., Tovstiy V.P. O soderzhatel'noy osnove stavki diskontirovaniya metoda NPV // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2013. №12. Ch. 1. S. 641–643.
7. Avilova I.P., Tovstiy V.P., Sharapova A.V. Development kak instrument i forma razvitiya rynka nedvizhimosti. // Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii: sbornik materialov HH Vserossiyskoy nauch. prakt. konf. Novosibirsk. 2014 S. 44–48.
8. Zharikov I.S. Razvitie i buduschee loftov v Rossii / Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii. 2013. № 18. S. 30–34.
9. Avilova I.P., Rykova M.A., Hay D.Z. Modifikaciya pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta s ispol'zovaniem profiley riska nepolucheniya dohodov proekta. // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova 2014. № 4. S. 133–137.
10. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. K voprosu o sovershenstvovanii ponyatiyno-metodologicheskogo apparata investicionnoy deyatel'nosti v nedvizhimosti. // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. № 12–4 (53–4). S. 588–590.
11. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. Prakticheskie aspekty kolichestvennogo ucheta riskov pri opredelenii ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov. // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. № 12-4 (53-4). S. 594–596.
12. Avilova I.P., Rykova M.A., Sharapova A.V. K voprosu o povyshenii dostovernosti ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta. // V sbornike: Perspektivy razvitiya nauki i obrazovaniya sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2014. S. 8–10.
13. Avilova I.P., Zharikov I.S. Metodika ocenki ekonomicheskoy effektivnosti rekonstrukcii deystvuyuschego proizvodstvennogo predpriyatiya, raspolozhennogo v cherte goroda, posredstvom ego pereprofilirovaniya v zdanie kommercheskogo naznacheniya. // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2015. № 3. S. 138–141.
14. Avilova I.P., Zharikov I.S. metodika ocenki investicionnoy privlekatel'nosti rekonstrukcii zdaniya (sooruzheniya) dlya posleduyuschey ego realizacii kak ob'ekta nedvizhimosti kommercheskogo, zhilogo ili social'nogo naznacheniya. // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2015. № 4-1 (57-1). S. 966–971.
15. Sharapova A.V. Specifika rynka zhiloy nedvizhimosti belgorodskoy oblasti / Sovremennye tendencii v obrazovanii i nauke. 2013. S. 140–141.
