В статье рассмотрена возможность применения сравнительного, доходного, затратного подхода в оценке гостиничного бизнеса. Проведено исследование тенденций на рынке коммерческой недвижимости. Особое внимание уделено рассмотрению сделок на рынке гостиничной недвижимости Москвы. Дана характеристика использования метода сделок, метода ценовых мультипликаторов с учетом специфики гостиничного бизнеса. Представлены расчеты значений мультипликаторов «цена продажи гостиницы/количество номеров», «цена/выручка», «цена/чистая прибыль». Определены стандартные элементы: объем прав на недвижимость, землю, бренд гостиницы, вместимость и местоположение, качество управления, наличие и срок эксплуатации дополнительных подразделений, постпродажные расходы инвестора на реконструкцию, модернизацию номерного фонда, условия продажи: сроки закрытия сделки, привлечение заемных средств, используемые при внесении поправок в сравнительном подходе к оценке гостиничного бизнеса. Показана необходимость применения доходного подхода на основе оценки дисконтированных денежных потоков. Рассмотрены ограничения в использовании затратного подхода для оценки гостиничного бизнеса, располагающего зданием, представляющим собой уникальный архитектурный объект. Дана характеристика преимуществ и недостатков рассмотренных подходов к оценке гостиничного бизнеса. Обосновано, что качество оценки зависит от полного учета особенностей гостиничной отрасли. Оценены перспективы использования доходного, сравнительного, затратного подхода в оценке гостиничного бизнеса.
недвижимость, сделка, гостиница, доходный, сравнительный, затратный, подход, ценовые мультипликаторы, метод сделок, оценка, стоимость, цена продажи, гостиничный бизнес
Высокий уровень инвестиций отмечается в 2011—2013 гг. практически во всех секторах коммерческой недвижимости. Рост арендных ставок, низкий уровень свободных площадей, институциональное качество проектов позволяют инвесторам рассматривать вложения в недвижимость как стабильный бизнес с уровнем доходности, превышающим европейские показатели.
Первое полугодие 2013 г. стало рекордным по объёму закрытых сделок на рынке коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за указанный период составил $3,81 млрд, при этом на долю московского региона пришлось 88% объема сделок.
По экспертным оценкам, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2013 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли почти на 30% [1].
Почти половина сделок приходится на офисную и торговую недвижимость (рис. 1). По сравнению с I полугодием 2012 г. в аналогичном периоде 2013 г. доля этого сегмента возросла на 7,1% и составила 49,3%. Отмечается рост доли сделок по гостиницам с 4% до 6,4% от общего объема сделок с недвижимостью [1].
1. Геращенко Е., Макарова Е. Инвесторы разошлись по офисам. Коммерсант.ги [Электронный ресурс] // http://www.kommersant.ru/doc/2226310 (датаобращения: 24.03.2014).
2. Жарков С. «Картина маслом»: гостиницы и номера в отелях дорожают [Электронный ресурс] // http://www. irn.ru/articles/30976.litml (Дата обращения: 15.03.2014).
3. Новости Комитета по туризму и гостиничному хозяйству города Москвы. Туристов в Москве стало на 10% больше, а Китай вышел в лидеры [Электронный ресурс] // http://moscomtour.mos.ru/presscenter/news/ detail/884951.html (дата обращения: 27.03.2014).
4. О деятельности Комитета по туризму и гостиничному хозяйству города Москвы в 2012 году и планах на 2013 год [Электронный ресурс] // http://www.slideshare.net/mos_ru/2012-2013-24756697 (дата обращения: 27.11.2013).
5. Продана гостиница «Метрополь». Департамент внешнеэкономических и международных связей г. Москвы [Электронный ресурс] // http://investinmoscow.ru/ru/news/byid/prodana_gostinitsa_metropol. (дата обращения: 19.10.2013).
6. Продана доля Москвы в здании гостиницы «Hilton Moscow Leningradskaya» Департамент городского имущества г. Москвы [Электронный ресурс]// http://dgi.mos.ru/presscenter/news/detail/648716.html. (дата обращения: 19.10.2013).
7. Столичная гостиница «Будапешт» продана на аукционе за 1 миллиард [Электронный ресурс] // http:// moscow21.ru/articles/602. (датаобращения: 19.03.2014).
8. Московские власти продали «Radisson SAS Славянскую» [Электронный pecypc]// http://rublevkaplus.ru/ news/moskovskie-vlasti-prodali-radisson-sas-slavyanskuyu. (дата обращения: 19.03.2014).
9. Гостиницу «Пекин» закроют на ремонт в 2014 году [Электронный ресурс]// http://realty.lenta.ru/ news/201З/04/26/pekin/ (дата обращения: 19.10.2013).
10. Александр Клячин переживает Renaissance Коммерсант.ru [Электронный ресурс]// http://www.kommersant. ru/doc/2199723?isSearch=True. (Дата обращения: 19.10.2013).
11. Щербакова А., Грибцова Ю., Зайцева Н. Алроса продала гостиницы с пятой попытки // Ведомости [Электронный ресурс] // http://www.vedomosti.ru/realty/news/11182711/alrosa_prodala_gostinicy_s_pyatoj_popytki. (Дата обращения: 19.03.2014).
