сотрудник
студент
ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 33 Экономика. Экономические науки
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы российской экономики и одновременно является объектом активной инвестиционной деятельности. На рынке недвижимости переплетаются интересы всех экономических субъектов: и продавцов, и покупателей, и посредников, и государства. Каждый из участников рынка недвижимости для принятия решений должен иметь качественную, достоверную и актуальную информацию о состоянии рыночной среды и условиях сделок. В связи с эти большое значение имеет информационно-аналитическое обеспечение рынка недвижимости. В статье проведен информационно-аналитический обзор рынка недвижимости в Республике Дагестан: проведен анализ структуры рынка недвижимости по объекту купли-продажи, по типам сделок, по назначению объекта недвижимости и категории земель.
рынок недвижимости, первичный рынок, вторичный рынок, объекты сделок, Республика Дагестан
Рынок недвижимости имеет большое значение как для эффективного развития экономики в целом, так и для решения социальных вопросов создания комфортных и качественных условий жизни населения и отражает основные процессы, происходящие в социально-экономическом развитии страны и его отдельных регионов. Так как рынке недвижимости реализуются интересы государства, инвесторов, посредников, домашних хозяйств, то основными субъектами на рынке недвижимости являются
- физические и юридические лица как покупатели;
- собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, как продавцы;
- различные виды посредников, которые организуют процесс купли-продажи и передачи прав собственности;
- государственные органы, которые регистрируют право собственности и ведут учет информации о сделках с недвижимостью.
Каждый участник рыночных отношений должен располагать информацией, необходимой для принятия решений. Однако, информационно-аналитическое обеспечение рынка недвижимости в России в целом, а тем более в регионах, недостаточно развито. В первую очередь, информация о рынке недвижимости необходима государству, поэтому оно должно финансировать развитие организационных структур по системному и качественному информационно-аналитическому обеспечению рынка недвижимости как за счет бюджетных средств, так и на основе государственно-частного партнерства. Кроме того, информационно-аналитическое обеспечение рынка недвижимости могут осуществлять коммерческие фирмы, для которых это является профессиональной деятельностью.
Информация о рынке недвижимости не является такой же открытой и доступной, как на рынке товаров и услуг, так как в сделках с недвижимостью не всегда указывается достоверная информация в связи с высоким уровнем государственных налогов и платежей. Применение устаревшего методического аппарата может привести к получению искаженного результата, не совпадающего с текущими реалиями и возможными ожиданиям рынка. Отсутствие единых верифицированных баз данных, необходимого объема информации или ее недоступность вынуждают оценщиков использовать сведения, которые с точки зрения достоверности могут быть подвергнуты сомнению. [1, с. 82].
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. [2, с. 29]
На основе доступной информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрим основные показатели развития рынка недвижимости Республики Дагестан.
Структура рынка недвижимости Республики Дагестан по виду объекта недвижимости в 2015 году представлена в таблице 1.
Как видно из таблицы 1, общее количество объектов недвижимости в Республике Дагестан в 2015 году составило 96867 объектов, из них наибольший удельный вес занимают помещения – 66,25 %, на втором месте – здания (32,01 %), на третьем месте земельные участки – 1,58 %. Остальные объекты: сооружения, объекты незавершенного строительства и не указанные объекты составляют всего лишь 0,15 % [3].
Таблица 1
Структура рынка недвижимости по виду объекта недвижимости Республики Дагестан
в 2015 году [3]
|
№п\п |
Объект недвижимости |
Количество |
Удельный вес,% |
|
1 |
Общее количество объектов |
96867 |
100 |
|
2 |
Помещение |
64174 |
66,25 |
|
3 |
Здание |
31007 |
32,01 |
|
4 |
Земельный участок |
1530 |
1,58 |
|
5 |
Объекты незавершенного строительства |
58 |
0,06 |
|
6 |
Сооружение |
19 |
0,02 |
|
7 |
Не указан |
68 |
0,07 |
Для изменения имущественных прав собственности или права пользования объектом на рынке недвижимости применяются различные виды сделок: купля-продажа, дарение, наследование, рента, ипотека, аренда, лизинг и другие. На рисунке 2 представлены виды сделок с недвижимостью в Республике Дагестан в 2015 году.
Из представленной в таблице 2 информации, можно сделать вывод, что наибольший удельный вес из общего количества сделок с недвижимостью занимают договоры купли-продажи – 92225 сделок, что составляет 95,2 % от общего количества сделок. По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Таблица 2
Количество объектов по типам сделок и назначению объекта недвижимости и категории земель в Республике Дагестан в 2015 году [3]
|
№ п\п |
Наименование показателя |
Количество сделок |
Удельный вес, % |
|
|
Количество объектов по типам сделок |
||
|
|
Общее количество |
96867 |
100 |
|
|
Договор купли-продажи (без ипотеки) |
92225 |
95,2 |
|
|
Договор дарения |
3789 |
3,91 |
|
|
Договор аренды |
536 |
0,55 |
|
|
Договор приватизации |
17 |
0,18 |
|
|
Количество объектов по назначению и категории земель |
||
|
|
Общее количество |
96867 |
100 |
|
|
Жилое помещение |
63977 |
66,04 |
|
|
Жилой дом |
30752 |
31,75 |
|
|
Земли населенных пунктов |
1102 |
1,14 |
|
|
Земли сельскохозяйственного назначения |
362 |
0,37 |
|
|
Нежилое здание |
256 |
0,26 |
|
|
Нежилое помещение |
201 |
0,2 |
|
|
Иное |
155 |
0,16 |
|
|
Земли промышленности |
53 |
0,054 |
|
|
Земли особо охраняемых территорий |
7 |
– |
|
|
Земли лесного фонда |
2 |
– |
По договору дарения, который представляет собой безвозмездную передачу недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности, осуществлено в Республике Дагестан в 2015 году 3789 сделок, что составляет 3,9%.
По договору аренды, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за определенную плату для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей, в республике осуществлено 536 сделок, что составляет 0,55 %.
Такая структура рынка недвижимости по типу сделок свидетельствует о значительном преобладании рынка жилья по сравнению с рынком коммерческой недвижимости, так как на рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не сделки купли-продажи, как на рынке жилья. Рынок коммерческой недвижимости в Республике Дагестан, несмотря на небольшое количество сделок, имеет большие перспективы роста в связи с развитием малого бизнеса и предпринимательства.
Представленные в таблице 2 данные показывают, что в Республике Дагестан в 2015 году из общего количества объектов недвижимости (96867 сделок) жилые помещения составляют 63977 сделок (66 %), жилые дома – 30752
(31,7 %), земли населенных пунктов – 1102
(1,1 %), остальное количество сделок в объеме 1036 (1,07 %) приходится на земли сельскохозяйственного назначения, нежилые здания, нежилые помещения, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий и земли лесного фонда. Эти данные также отражают преобладающее развития рынка жилой недвижимости в Республике Дагестан.
Для большей части населения наиболее актуальным остается рынок жилья. С начала года на рынок недвижимости существенное влияние оказывало снижение доходов населения, рост стоимости потребительских кредитов, изменение курса валют. Тем не менее, спрос на недвижимость поддерживается объективной потребностью населения в улучшении жилищных условий.
По данным официальной статистической отчетности на конец I квартала 2015 года средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке составила 37634 рубля, на вторичном рынке – 38241 рубль.
На первичном рынке стоимость квартир по сравнению с IV кварталом 2014г. выросла незначительно - на 0,3 % (с I кварталом 2014 года рост на 2,7 %). На вторичном рынке был отмечен рост цен на 0,8 % и 5,4 % соответственно.
Рост цен наблюдался почти во всех субъектах, входящих в состав Северо-Кавказского федерального округа. Для сравнения: на первичном рынке квартиры подорожали в Ставропольском крае – на 6,5 %, Республике Северная Осетия-Алания – на 4,8 %, Республике Дагестан – на 3,2 %, Республике Ингушетия – на 1 %, Карачаево-Черкесской Республике – на 0,6 %. В Чеченской Республике стоимость 1 м2 общей площади квартир снизилась на 1,1 %.
На вторичном рынке жилья наибольший рост отмечен в Республике Ингушетия – на
14,2 %. Наименьший рост цен наблюдался в Республике Дагестан – на 4,8 %, Чеченской Республике – на 2,7 %, Карачаево-Черкесской Республике – на 0,5 %, Республике Северная Осетия-Алания - на 0,4 %. В Ставропольском крае квартиры подешевели на 2,3 %.
Таблица 3
Справка о средней стоимости строительства многоквартирных
жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости
по регионам Российской Федерации на ноябрь 2015 года
|
№ № п/п |
Наименование федерального округа и региона
|
Полная стоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством) |
Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья,отнесенные на 1 м2общей площади квартир домов массового спроса |
Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2общей площади квартир жилых зданий |
|
Российская Федерация, в среднем |
45519 |
48691 |
55253 |
|
|
г. Москва |
81079 |
139411 |
162485 |
|
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
||||
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
39795 |
47075 |
49438 |
|
|
Республика Дагестан |
31055 |
36736 |
40805 |
|
|
Республика Ингушетия |
29406 |
34785 |
37584 |
|
|
Кабардино-Балкарская Республика |
32261 |
38163 |
41233 |
|
|
Республика Калмыкия |
32450 |
38386 |
41475 |
|
|
Карачаево-Черкесская Республика |
29537 |
34940 |
37751 |
|
|
Республика Северная Осетия – Алания |
31041 |
36719 |
39673 |
|
Источник: [5] www.a-s-r.ru
Самые высокие цены на первичном рынке отмечены в Республике Ингушетия (50627 рублей), самые низкие – в Республике Дагестан (30614 рублей).
На вторичном рынке жилья самыми дорогими сложились квартиры в Карачаево-Черкесской Республике (44548 рублей за 1 м2), самыми дешевыми – в Ставропольском крае (33180 рублей за 1 м2). [4]
По данным Ассоциации строителей России средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на ноябрь 2015 года составляют следующие величины (см. табл. 3).
Как видно из таблицы 2, по всем трем показателям цены в Республике Дагестан ниже, чем по Российской Федерации в целом. Однако, с учетом уровня доходов населения, жилье в Республике Дагестан не является столь доступным. Ипотечный банк «ДельтаКредит» опубликовал исследование, основанное на данных федеральной службы статистики. Согласно ему, сложнее всего в России купить жилье в своем регионе москвичам и жителям Республики Дагестан, проще всего – жителям Магаданской и Тюменской областей. Так, на одну зарплату среднестатистический россиянин может купить 0,61 м2 недвижимости [6]. Среднестатистический житель Республики Дагестан может приобрести только 0,38 м2 недвижимости.
Таким образом, на основе проведенного анализа рынка недвижимости Республики Дагестан, можно сделать вывод, что на рынке недвижимости в Республике Дагестан в качестве объектов купли-продажи преобладают помещения и здания; основной формой сделок являются сделки купли-продажи и дарения, что свидетельствует о неразвитости рынка коммерческой недвижимости; из общего количества объектов недвижимости преобладают жилые помещения и жилые дома; цены на недвижимость ниже, чем в среднем по Российской Федерации, однако с учетом уровня доходов жителей республики труднее всего приобрести жилье, по сравнению с другими регионами.
1. Корнилов Д.А. Технология информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества // Имущественные отношения в РФ. 2011. №7 С. 82–95.
2. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. СПб: СПбГУИТМО, 2008. 120 с.
3. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. www. rosreestr.ru
4. Росстат [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. [М.,2016]. Режим доступа: http://www.gks.ru
5. Ассоциация строителей России. www.a-s-r.ru
6. Королева А. Недоступное жилье [Электронный ресурс]. expert.ru›2015/11/30/nedostupnoe-zhile
