В статье рассматривается динамика основных показателей ипотечного кредитования в России с 2017 по 2021 г. Проанализировано, как изменяющиеся условия по льготному ипотечному кредитованию в 2021 году отразились на выдаче ипотеки по данным программам. На основании оценки рынка ипотечного кредитования по крупнейшим банкам определены безоговорочные лидеры в данном секторе
ипотечное кредитование, заемщик, ставка по ипотечным кредитам, льготная ипотека, семейная ипотека, концентрация рынка ипотечного кредитования, рейтинг банков по выдаче ипотеки
Банковский сектор сейчас переживает непростые времена: последствия экономического кризиса, снижение активности кредитования в период пандемии, снижение платежеспособного спроса, связанного с уменьшением реальных доходов населения. В наибольшей степени это затронуло сферу долгосрочного кредитования, что привело к увеличению просрочек по ранее выданным ипотечным кредитам, возможности получения заемщиками ипотечных каникул, рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку. Все это снижает потенциальную доходность коммерческих банков от ипотечных операций, а также увеличивает рискованность этого долгосрочного кредита.
В целом, доходность коммерческого банка при выдаче кредита зависит от множества факторов: текущего уровня процентной ставки, суммы и срока кредита, количества заемщиков. Если указанные показатели изменяются в неблагоприятную для банка сторону, то его финансовое положение находится под угрозой.
Политика государства в настоящее время направлена не столько на поддержку банковского сектора, сколько на поддержку заемщиков – физических лиц. Например, политика Банка России и программа льготной ипотеки на новостройки, запущенная государством в апреле 2020 года, привели к снижению ставок по ипотеке в России. В результате чего, 1 апреля 2021 года средняя процентная ставка на вторичном ипотечном рынке опустилась до 8,85%, а 1 июля 2021 года до исторического минимума в 5,48% снизилась средняя ставка по ипотеке на новостройки [3].
Проанализируем, как политика государства отразилась на развитии банковского сектора. Для анализа будем брать временной период – 5 предыдущих лет (с 2017 до 2021 года), чтобы исключить влияние отдельно взятых факторов. Для оценки тенденций развития рынка ипотечного кредитования используется совокупность различных показателей. Это, главным образом, количество и сумма выданных ипотечных кредитов, их доля на первичном и вторичном рынке, показатели рефинансирования кредитов, условия функционирования ипотечного рынка, показатели концентрации рынка и др. [2]
Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования в России представлена в таблице 1:
Таблица 1
Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования в России
|
Показатель |
2017 г. |
2018 г. |
2019 г. |
2020 г. |
2021 г. |
Изменение в 2021 г. |
|
|
от 2017 г. |
от 2020 г. |
||||||
|
Количество предоставленных кредитов, тыс. ед. |
1 092 |
1 472 |
1 269 |
1 780 |
1 908 |
816 |
128 |
|
- доля кредитов на первичном рынке, % |
28,7 |
25,0 |
26,8 |
27,2 |
24,9 |
-3,8 |
-2,3 |
|
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. |
2 028 |
3 013 |
2 848 |
4 445 |
5 699 |
3 671 |
1 254 |
|
- доля кредитов на первичном рынке, % |
29,0 |
28,9 |
32,4 |
27,0 |
25,0 |
-4 |
-2 |
|
- доля рефинансирования в выдачах, % |
8,1 |
11,5 |
6,9 |
14,5 |
9,9 |
1,8 |
-4,6 |
|
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях (с начала года), % годовых |
9,60 |
9,90 |
7,67 |
7,67 |
7,49 |
-2,11 |
-0,18 |
|
- на первичном рынке |
10,41 |
9,30 |
9,37 |
6,29 |
5,90 |
-4,51 |
-0,39 |
|
- на вторичном рынке |
10,75 |
9,56 |
10,11 |
8,40 |
8,31 |
-2,44 |
-0,09 |
|
Средний размер кредита в рублях, тыс. руб. |
1 856 |
2 047 |
2 244 |
2 497 |
2 987 |
1 131 |
490 |
Данные таблицы подтверждают, что за пятилетний период с 2017 по 2021 год ипотечное кредитование в России активно развивается: более чем в 2 раза растет объем выданных кредитов, увеличивается средний размер кредита, при этом доля рынка вторичного жилья в ипотечном кредитовании остается лидирующей (даже не смотря на снижение процентной ставки на новостройки).
Отдельно проанализируем ситуацию на рынке ипотечного кредитования, сложившуюся в 2020-2021 года. Как отмечают эксперты [1], на протяжении почти всего 2021 г. наблюдался повышенный спрос на квартиры в новостройках со стороны населения. В первой половине 2021 г. активность продаж поддерживалась действием «Льготной ипотеки». По этой программе заключалось более половины всех сделок. Снижение количества кредитов, выдаваемых в рамках «Льготной ипотеки», во II полугодии 2021 г. (снижение на 45% к I полугодию 2021 г.) после изменения условий программы с 01.07.2021 г. компенсировалось выдачами в рамках «Семейной ипотеки», а также ростом спроса на рыночные ипотечные продукты банков. В рамках совместных программ банки и застройщики расширили предоставление покупателям новостроек скидок и рассрочек. Наряду с этим, выросло использование собственных средств при покупке новостроек, что также поддержало спрос на строящееся жилье в результате без привлечения ипотеки за II полугодие 2021 г. граждане приобрели 221 тыс. ед. квартир в новостройках (на 31% больше к I полугодию 2021 г. и 41% ко II полугодию 2020 г.). Показатели для характеристики ипотечного кредитования в 2021 году представлены в таблице 2:
Таблица 2
Характеристика условий функционирования ипотечного рынка России в 2021 г.
|
Показатель |
I полугодие |
II полугодие |
|
Ключевая ставка Банка России, % |
5,5 |
8,5 |
|
Рыночные ставки ипотеки на новостройки, % |
8,2 |
9,6 |
|
Льготные программы: |
На прежних условиях |
Изменение условий |
|
- «Льготная ипотека» |
Предельная ставка 6,5%, максимальный кредит: 12 млн. руб. (для г. Москва г. Санкт-Петербург и их областей) 6 млн. руб. – остальные регионы |
Предельная ставка 7%, единый максимальный кредит 3 млн. руб. |
|
- «Семейная ипотека» |
Для семей с двумя и более детьми |
Расширение охвата за счет семей с одним ребенком |
|
Темп прироста количества выданных ипотечных кредитов к аналогичному периоду 2020 г., % всего, в т.ч.: |
44 |
-14 |
|
- первичный рынок |
39 |
-24 |
|
- вторичный рынок |
46 |
-10 |
В I полугодии 2021 г. сохранялись условия, которые обеспечили рост ипотечного рынка в 2020 г.: рыночные ставки ипотеки оставались на низком уровне и продолжилась реализация ранее принятых государственных программ льготной ипотеки. В результате, ипотечный рынок в I полугодии 2021 г. вырос на 44% относительно сопоставимого периода 2020 г. и на 60% к I полугодию 2019 г.
Во II полугодии 2021 г. рост ипотечного кредитования замедлился под влиянием следующих факторов:
- рост рыночных ставок ипотеки ускорился на фоне ужесточения денежно-кредитной политики;
- с 01.07.2021 г. предельная ставка в рамках «Льготной ипотеки» повышена до 7%, максимальный размер кредита понижен до 3 млн. руб.;
- после распространения «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком потребовалось время, пока выдачи по программе начали расти;
- повышение с 01.08.2021 г. надбавок к коэффициентам риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с соотношением показателя «кредит/залог» в диапазоне 80-85% сделало менее выгодным для банков ипотеку с первоначальным взносом 15-20%;
- рост рыночных ставок снизил спрос на рефинансирование ранее взятых кредитов (на 10% с начала 2021 г.) [1].
Выдача ипотечных кредитов во II полугодии 2021 г. снизилась на 14,1% к сопоставимому периоду 2020 г., но оставалась выше II полугодия 2019 г. на 34%.
Изменение государственных программ стимулирования ипотеки в 2021 г. повысило их социальную направленность. Одновременно с этим изменилась структура льготного кредитования: среднемесячные выдачи «Льготной ипотеки» снизились, «Семейной ипотеки» – выросли. Изменение условий «Льготной ипотеки» с 01.07.2021 г. (повышение льготной ставки до 7% и установление максимальной величины кредита на уровне 3 млн. руб.), привело к снижению объема кредитования по программе: среднемесячные выдачи во II полугодии 2021 г. уменьшились по сравнению с I полугодием на 45% по количеству и на 64% по объему (таблица 3) [2].
Таблица 3
Выдача ипотечных кредитов по льготным программам в России за 2021 г.
|
Показатель |
I полугодие |
II полугодие |
Изменение |
|
Выдача по «Льготной ипотеке» (в среднем за месяц), тыс. шт. |
36 |
20 |
-16 |
|
Выдача по «Льготной ипотеке» (в среднем за месяц), млрд. руб. |
126 |
46 |
-80 |
|
Выдача по «Семейной ипотеке» (в среднем за месяц), тыс. шт. всего, в т.ч.: |
6,3 |
15,5 |
9,2 |
|
- рефинансирование кредитов |
0,7 |
1,9 |
1,2 |
|
- дополнительные соглашения к кредитным договорам |
1,4 |
3,9 |
2,5 |
|
- новая выдача |
4,3 |
9,7 |
5,4 |
|
Выдача по «Семейной ипотеке» (в среднем за месяц), млрд. руб. всего, в т.ч.: |
18,3 |
49,8 |
31,5 |
|
- рефинансирование кредитов |
1,8 |
5,4 |
3,6 |
|
- дополнительные соглашения к кредитным договорам |
3,0 |
7,9 |
4,9 |
|
- новая выдача |
13,5 |
36,6 |
23,1 |
Если до изменения условий охват программы составлял 83% квартир в новостройках, выставленных на продажу, то после этого охват в регионах снизился до 33%, в столичных регионах программа стала фактически недоступна, где ранее максимальный размер кредита с 12 млн. руб. снизился до 3 млн. руб. (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская область).
Одновременно с этим, распространение «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком, рожденным с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г., ожидаемо привело к росту объемов кредитования по программе, что позволило частично компенсировать снижение выдачи по программе «Льготной ипотеки». Во II полугодии 2021 г. по программе ежемесячно в среднем выдавалось в 2,5 раза больше кредитов, чем в I полугодии 2021 г. По условиям программы «Семейной ипотеки» семьям было доступно около 80% продаваемых квартир в новостройках, что объясняется более высокой максимальной суммой кредита в I полугодии 2021 г. (12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн. руб. для всех остальных регионов). Более трети кредитов по «Семейной ипотеке» выдавалось на цели рефинансирования ранее взятых кредитов, что позволяло снижать платежную нагрузку семей с детьми.
Доля сделок с ипотекой во II полугодии 2021 г. снизилась до 52% от всех зарегистрированных договоров долевого участия с физ. лицами (с 59% в I полугодии). Рост количества сделок за счет собственных средств поддержал рынок новостроек, но сократил доходы банковского сектора от выдачи ипотечных кредитов.
В целом, по итогам 2021 г. количество сделок на первичном рынке с участием физических лиц достигло 865 тыс. ед. – на 18% больше, чем в 2020 г. (733 тыс. ед.), и на 24% больше, чем в 2019 г. (697 тыс. ед.).
Проанализируем, как на такие изменения отреагировал рынок ипотечного кредитования.
Необъемлемым показателем, характеризующим состояние рынка ипотечного кредитования в России, является уровень его концентрации. Для этого можно рассмотреть объем предоставленных кредитов по 30 крупнейшим банкам страны, по данным Банка России (рисунок 1) [2].
Объем предоставленных кредитов по 30 крупнейшим банкам увеличился более чем в 5 раз: с 1 018 млрд. руб. в 2015 г. до 5 531 млрд. руб. в 2021 г. (на 443%), что является значительным приростом. Вместе с этим, общий объем всех предоставленных ипотечных кредитов в России возрос на 387%. Это указывает на то, что объем предоставленных кредитов крупнейшими банками в стране увеличился в большей мере, чем общая сумма данных кредитов. Поэтому доля указанных крупнейших банков в стране по объему выданных кредитов увеличилась с 87,1% в 2015 г. до 97,1% в 2021 г. Это свидетельствует о существенном росте концентрации ипотечного рынка кредитования.
Рисунок 1 – Оценка концентрации рынка ипотечного кредитования в России
Существенный интерес представляет доля различных банков на рынке ипотечного кредитования. ЦБРФ проводит анализ, учитывая динамику основных 20 банков, которые в общем объеме кредитования занимают подавляющее большинство (96,9% всего рынка). Остановимся на 10 крупнейших, показатели которых представлены в таблице 4 [1].
Таблица 4
Рейтинг банков по выдаче ипотеки в 2021 г.
|
Банк |
Объем выданных ипотечных кредитов |
Доля объема выданных ипотечных кредитов в их общей выдаче, % |
||
|
в 2021 г., млрд. руб. |
темп прироста к 2020 г., % |
в 2021 г. |
изменение к 2020 г. |
|
|
ПАО Сбербанк |
2 903,3 |
39,6 |
50,4 |
4,1 |
|
ВТБ |
1 195,3 |
27,8 |
20,8 |
-0,1 |
|
Альфа-Банк |
269,8 |
62,4 |
4,7 |
1,0 |
|
ФК Открытие |
154,5 |
6,8 |
2,7 |
-0,5 |
|
Банк ДОМ.РФ |
138,9 |
13,7 |
2,4 |
-0,3 |
|
Россельхозбанк |
129,0 |
-26,4 |
2,2 |
-1,7 |
|
Росбанк |
111,7 |
3,9 |
1,9 |
-0,5 |
|
Газпромбанк |
106,4 |
-10,6 |
1,8 |
-0,8 |
|
Совкомбанк |
99,2 |
142,8 |
1,7 |
0,8 |
|
Промсвязьбанк |
93,9 |
0,8 |
1,6 |
-0,4 |
|
Топ-20 банков |
5 580 |
29,9 |
96,9 |
1,2 |
Лидером рынка ипотечного кредитования в России в 2021 году остается ПАО Сбербанк, доля которого в общей сумме ипотечного кредитования превысила 50%, что на 4,1% больше, чем годом ранее. Прирост его доли на рынке произошел за счет роста объема выданных им ипотечных кредитов на 39,6% или до 2 903,3 млрд. руб.
Второе место по объему ипотечного кредитования в 2021 г. занял ВТБ, его доля рынка составила 20,8% и незначительно сократилась относительно предыдущего года на 0,1%.
Подводя итог, можно констатировать, что качество ипотечного портфеля, оцениваемое аналитиками [3] в 2021 году оставалось высоким – доля просроченной свыше 90 дней задолженности не превышала 1%.
Не смотря на сложную экономическую ситуацию в стране, в 2021 году количество выданных ипотечных кредитов на цели рефинансирования снизилось в два раза к аналогичному периоду 2020 г. Причиной снижения спроса на рефинансирование стал рост рыночных ставок по таким кредитам (+1,7 п.п. с начала года). Это сделало невыгодным рефинансирование большей части действующих кредитов.
В современных условиях рынок ипотечного кредитования России активно развивается за счет реализации основных функций ипотеки в рамках обеспечения населения жильем и активной деятельности банков по выдаче ипотечных кредитов, а также за счет государственных льготных программ ипотечного кредитования.
На момент исследования осуществляется реализация 4 государственных программ, оказывающих существенное влияние на рынок ипотечного кредитования в России. Сегодня ипотека – один из самых быстрорастущих сегментов банковского рынка, а при поддержке государства становится выгодным заемщикам и гарантированным (для получения и возврата) для банковского сектора.
1. Ипотечные программы с государственной поддержкой // Инфор-мационная система ДОМ.РФ – Текст: электронный. – URL: https://дом.рф/analytics/mortgage/ (дата обращения: 08.05.22).
2. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредито-вания // Статистика банковского сектора Банка России. – Текст: электронный. – URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 08.05.22).
3. Средние ставки по ипотеке в России // аналитическое агентство Frank.RG – Текст: электронный. – URL: https://frankrg.com/data-hub/category/mortgage/chart/29497? (дата обращения: 10.05.22).
