Введение. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [1]. Для человека в современных условиях одной из важных форм среды обитания являются территории массовой жилой застройки. Они предназначены для создания достойных и комфортных условий проживания людей [2].
На сегодняшний день темпы роста жилой застройки, в частности социального жилья, увеличиваются, однако, основной процент жилья в нашей стране был построен в период СССР. Соответствующие данные приведены в таблице 1.
Таблица 1
Распределение жилищного фонда РФ по годам строительства XX века
|
Дата постройки |
Возраст зданий |
Площадь |
Доля в общей массе, % |
|
До 1920 года |
100 и более лет |
159,8 млн. м2 |
4,2 % |
|
1921–1945 гг |
От 75 до 100 лет |
136,1 млн. м2 |
3,6 % |
|
1946–1970 гг |
От 75 до 50 лет |
965,4 млн. м2 |
25,3 % |
|
1971–1995 гг |
От 50 до 25 лет |
1434,9 млн. м2 |
37,6 % |
|
После 1995 года постройки |
От 25 лет |
1121,4 млн. м2 |
29,3 % |
Таким образом, в поствоенный период было введено в эксплуатацию 3521,7 млн. м2 или
92,2 % от сегодняшнего показателя. Показатели степени физического износа жилищного фонда в Российской Федерации на 2023 год выглядят следующим образом:
- минимальный износ (от 0 до 30 %) – около 62 % жилищного фонда;
- износ от 31 до 45 %, требующий текущего ремонта - около 34 % жилищного фонда;
- износ от 46 до 70 %, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо реконструкции, либо сноса (при соответствующем обосновании) - около 2,8 % жилищного фонда;
- критическую степень износа (свыше
70 %) имеет около 1 % жилищного фонда страны [3].
Уровни износа зданий и сооружений, как физического, так и морального неуклонно возрастает ежегодно. Доля зданий и сооружений, особенно непроизводственного назначения, требующих проведения капитального ремонта или реконструкции, а также имеющих категорию состояния «аварийное» также растет. Соответствующие данные приведены в таблице 2.
Таблица 2
Аварийный жилищный фонд
|
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Аварийный жилищный фонд, тыс. м2 |
15188 |
13512 |
16180 |
17464 |
19616 |
22059 |
|
Удельный вес аварийного |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
Проблематика ремонта и реконструкции зданий и сооружений актуальна уже несколько десятков лет. Например, в середине 90-х годов был принят законопроект [4], согласно которому должен был осуществиться ремонт в зданиях, нуждающихся в проведении капитального ремонта более 20 лет. Данный законопроект распространялся на дома, которые были переданы в собственность людям из муниципалитета в 1992-1996 гг. На момент принятия законопроекта такие дома составляли достаточно большой объем жилья (85% жилищного фонда). По мнению авторов законопроекта, проведения ремонта – это обязанность местных властей, которую не стоит перекидывать на жильцов. Однако не все дома, переданные в собственность людям, являлись собственностью муниципалитетов, и местные власти считали нецелесообразным проведения ремонтов в таких зданиях [4].
Таким образом, текущее состояние жилищного фонда говорит о необходимости модернизации и обновления. Чтобы организовать переустройство жилой среды, с увязкой модернизации и обновления всех ее компонентов и составляющих целесообразно применять системный подход, который позволит создавать эффективные модели территорий проживания человека [3].
Материалы и методы. Оценка состояния жилой застройки достигается посредством определения следующих показателей: моральный износ, физический износ и «техническая комфортность». Сегодня становится более востребованной необходимость проведения строительно-технических экспертиз и обследований технического состояния объектов недвижимости. Строительно-технические исследования проводятся в целях обеспечения контрольно-надзорных функций в финансово бюджетной сфере при проведении контрольных мероприятий [5,16].
Обследование технического состояния зданий и сооружений проводят, чтобы обеспечить их безопасную эксплуатацию, а при необходимости решить вопрос об их дальнейшей реконструкции, восстановлении, усилении или ремонте. Проводится обследование силами специализированной организации [6].
Обследование зданий (сооружений), как правило, состоит из следующих этапов: подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование. По итогам обследования составляется заключение, а также составляется паспорт здания (сооружения) или вносятся уточнения в тот паспорт, который был составлен ранее [6]. При проектировании реконструкции или капитального ремонта зданий (сооружений) проводят комплексное обследование их технического состояния [17].
Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) – совокупное денежное выражение интегральных издержек владения объектом капитального строительства, включающее в себя расходы на проектирование, строительство, техническое обслуживание, эксплуатацию, ремонты (текущие и капитальные), утилизацию (сноса) созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком) [7].
Сущность сравнительного расчета СЖЦЗ заключается в определении общей сметной стоимости реализации вариантов проектных решений проектируемых объектов капитального строительства, для обеспечения рационального выбора наименьшей интегральной стоимости затрат владения за каждый из периодов его жизненного цикла. В рамках представленной методики плановый период эксплуатации объекта до начала первого капитального ремонта принят равным 30 годам [8, 18].
Периоды жизненного цикла здания:
I – проектирование, включающее:
1.1. Технико-экономическое обоснование (инвестиционный период);
1.2. Инженерные изыскания;
1.3. Создание эскизного проекта, проектирование (проектная и рабочая документация), согласование с эксплуатирующими организациями, экспертиза проектных решений;
II – Строительство, включающее:
2.1. Разработку организации и технологических регламентов производства работ;
2.2. Возведение объекта;
2.3. Предэксплуатационное освоение, пусконаладочные работы систем инженерно-технического обеспечения, благоустройство;
III – Эксплуатация здания, обеспечивающая окупаемость средств, вложенных в создание и освоение основных фондов, в том числе:
3.1. Поддержание конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения в работоспособном техническом состоянии за счет проведения плановых, предупредительных и капитальных ремонтов, сезонных осмотров;
3.2. Физический и моральный износ (устаревание), требующий проведения модернизации, технического перевооружения и реконструкции здания. В случае подтверждения экономической целесообразности, этот период предшествует началу нового этапа жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);
IV – Окончание жизненного цикла здания, наступающее в случае, если модернизация, техническое перевооружение или реконструкция, восстанавливающие эксплуатационные характеристики объектов капитального строительства до работоспособного технического состояния, нецелесообразны. При этом осуществляется утилизация (снос) здания. На данном этапе возможна утилизация демонтируемых элементов и конструкций, в т.ч. оборудования и их повторное использование [7–8].
Капитальный ремонт вносится в план по управлению жизненным циклом объекта капитального строительства в случае наступления в процессе эксплуатации объекта повышения уровня физического износа, возникновения дефектов или разрушения отдельных строительных конструкций и (или) систем и сетей инженерно-технического обеспечения зданий, строений, сооружений [20].
Концепция, технологии и содержательная часть капитального ремонта существенно отличаются от концепции, технологии и содержательной части текущего ремонта объекта, проводимого на этапах его эксплуатации. Объясняется это тем, что в отличие от текущего ремонта при проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства [10–12].
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека [13–15].
Восстановление эксплуатационных свойств элементов и конструкций, проводимое в рамках капитальных ремонтов, имеет различную сметную стоимость в соответствии с объемом проводимых мероприятий. Степень износа напрямую влияет как на перечень проводимых работ, так и на их удельную стоимость в составе локального сметного расчета. Для разработки методики оптимизации были использованы данные о технических обследованиях 12 многоквартирных жилых домов в г. Белгороде за период 2018–2023 гг. со сметными стоимостями выполнения капитальных ремонтов. Степень физического износа принятых объектов варьировалась от 20 до 80 %, т.к. часть объектов обследовалась на этапе сноса для разработки исполнительной документации по выводу здания из эксплуатации. Фрагмент диаграммы от 80 до 100 % физического износа достроен методом линейной экстраполяции. Результаты анализа полученных данных приведены ниже [9].
Основная часть. По результатам сопоставления результатов технического обследования (степень износа, категория технического состояния) с затраченными ресурсами на выполнение рекомендаций по капитальному ремонту была построена усредненная диаграмма зависимости стоимости от степени износа, представленная на рисунке 1.
Представленная на рис. 1 зависимость показывает, что в период эксплуатации, при котором износ составляет 40–60 % стоимость ремонта начинает стремительно возрастать. Это связано с переходом зданий из категории ограниченно-работоспособных в категорию аварийных, что влечет дополнительные расходы на временные укрепления, разработку проектной документации на реконструкцию, приостановку функциональных процессов и т.п.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости в соответствии с табл/ 3.
Рис. 1. Зависимость относительной стоимости выполнения работ по капитальному ремонту от степени физического износа здания в целом
Таблица 3
К определению физического износа основных конструкций
|
Признаки износа |
Количественная оценка |
Физ. износ, % |
Примерный состав работ |
|
Фундаменты ленточные крупноблочные |
|||
|
Трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов между блоками; следы увлажнения цоколя и стен подвала |
Ширина трещин более 2 мм, глубина более 10 мм |
41–60 |
Заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции; усиление фундаментов местами |
|
Стены кирпичные |
|||
|
Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен |
Отклонение стены от вертикали в пределах помещения более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка |
41–50 |
Крепление стен поясами, рандбалкамн, тяжами и т.п., усиление простенков |
|
Перекрытия из сборного железобетонного настила |
|||
|
Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры, прогиб |
Ширина трещин более 2 мм. Погиб до 1\100 пролета |
41–50 |
Усиление плит, заделка трещин |
|
Колонны железобетонные (сборные и монолитные) |
|||
|
Трещины в растянутой и сжатой зонах, по периметру основания и на уровне консоли; отслоение защитного слоя бетона. Оголение арматуры и нарушение ее сцепления с бетоном; глубокие сколы бетона в основании колонны; искривление колонны |
Ширина трещин до 2 мм. Искривление колонны до 1/200 высоты |
41–60 |
Заделка трещин инъекцией раствора в трещины или устройством вдоль трещин канавок с последующей зачеканкой их цементным раствором. Устройство обойм колонн |
Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала [21-22].
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости [22-24].
Для того, чтобы сформировать подход к оптимизации планирования проведения капитальных ремонтов жилых зданий, был выбран критерий – относительная стоимость выполнения работ за весь период жизненного цикла здания, а в качестве вариативного параметра - периодичность капитального ремонта. Относительная стоимость выполнения работ за однократный капитальный ремонт взята в соответствии с рисунком 1, а уровень физического износа, соответствующий конкретному сроку эксплуатации (в применимости к данному исследованию срок эксплуатации приравнен к временному промежутку между ремонтами) взят как кусочно-линейно возрастающий на всём сроке эксплуатации, в соответствии с аппроксимированной нелинейной математической зависимостью, которая была разработана авторами статьи в рамках предыдущих исследований. В рамках методики вариативный параметр (периодичность капитального ремонта) вводится в расчет посредством другого параметра – среднего количества ремонтов за нормативный срок эксплуатации объекта. Он рассчитывается как частное от деления нормативного срока эксплуатации на периодичность капитального ремонта. Результаты приведены в таблице 4.
Таблица 4
К определению оптимальной по стоимости периодичности ремонтных работ
|
Период кап. |
Физический износ, % |
Относительная стоимость за 1 м2 |
Среднее кол-во |
Итог относительной стоимости за 1 м2 |
|
20 |
24 |
0,1 |
7,5 |
0,75 |
|
25 |
30 |
0,12 |
6 |
0,72 |
|
30 |
36 |
0,14 |
5 |
0,7 |
|
35 |
42 |
0,18 |
4,29 |
0,771 |
|
40 |
48 |
0,23 |
3,75 |
0,863 |
|
45 |
54 |
0,32 |
3,33 |
1,067 |
Математическая модель учитывает частичное восстановление эксплуатационных свойств, несущих и ограждающий конструкций в рамках капитального ремонта. Степень данного восстановления в отношении к общей степени износа базируется на разнице удельных весов износа каждого конструктивного элемента до и после проведения капитального ремонта.
Таким образом результат с минимальными затратами, за весь срок эксплуатации здания, по данным таблицы 4 является временной период в 30 лет. Данный показатель хорошо коррелируется с рекомендациями, установленными в [25].
Выводы. В настоящее время рекомендации по системному выбору формы и конкретных участков, обеспечивающих рациональный расход ресурсов на обновление и реконструкцию недостаточно разработаны. Создание данной методики, а также методики учета износа позволит обеспечить переустройство наиболее изношенных территорий, а также оптимизировать расход требующихся материально-технических, трудовых и других ресурсов. Высокая гибкость методики в отношении изменения базового нормативного срока эксплуатации, а также относительной стоимости выполнения работ за один капитальный ремонт позволяет экстраполировать результаты для любых зданий и сооружений при достаточном объеме натурных исследований.
