Belgorod, Belgorod, Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
GRNTI 06.01 Общие вопросы экономических наук
BBK 65 Экономика. Экономические науки
Renovation is one of the most effective ways to repurpose unclaimed in the existing condition of the real estate or irrationally used areas. The main objective of the renovation is to increase the efficiency of operation of real estate. In the framework of renovation projects, the investor is faced with the question of which upgrade is the most effective from the point of view of financial, economic and time costs, and other factors. A universal approach to this question is no. According to experts, the economic efficiency and feasibility of renovation or new construction depends on the specific object. This paper proposes a mathematical approach, allowing you to select the main parameters affecting the economic efficiency of the renovation project
renovation Project, analytic hierarchy process, investment attractiveness, economic efficiency
Введение. Выбирая объект пригодный для реновации необходимо учитывать ряд параметров, влияющих на инвестиционную привлекательность [1]:
- Местоположение объекта. Объекты расположенные в центре города будут пользоваться большим спросом, чем объекты на окраине или за пределами города [2].
- Инфраструктура. Наличие поблизости объектов социального и торгового назначения влияет на варианты перепрофилирования, значительно их сужая.
- Экологическое влияние. Загрязненность окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненность почв, антропогенные воздействия, подверженность стихийным бедствиям всё это несёт в себе угрозу разрушения здания [3].
- Объемно-планировочные характеристики. Этот параметр определяет вариант перепрофилирования[4].
- Конструктивные характеристики. Качество здания определяется конструктивным решением и возрастом здания. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с эксплуатирующийся объектами на протяжении длительного времени [5].
- Техническое состояние здания. Степень физического износа здания значительно снижает стоимость объекта. Порой отремонтировать объект гораздо сложнее и затратной чем его снести и на освободившейся территории построить новый[6].
- Возможность изменения целевого назначения объекта недвижимости. Реновация связана с изменением назначения всего объекта или его части. Таким образом, более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность.
Безусловно, каждый девелопер самостоятельно принимает для себя решение о реализации того или иного проекта по реновации промышленной территории. Перечисленные параметры позволяют оценить степень риска проекта [7]. Специалисты отмечают, что интерес инвесторов к участкам промзон растет, и количество проектов увеличивается. Опыт зарубежных инвесторов, а также реализованные проекты в нашей стране, очень важны. Заброшенных промышленных зданий в городах России и в других странах достаточно и с каждым годом их количество увеличивается [8].
Методология. В основе лежит метод анализа иерархий. Метод Анализа Иерархий (МАИ) – математический инструмент системного подхода к решению проблем принятия решений. МАИ не предписывает лицу, принимающему решение (ЛПР), какого-либо «правильного» решения, а позволяет ему в интерактивном режиме найти такой вариант (альтернативу), который наилучшим образом согласуется с его пониманием сути проблемы и требованиями к ее решению. Этот метод разработан американским ученым Томасом Л. Саати в 1970 году, с тех пор он активно развивается и широко используется на практике. Метод анализа иерархий можно применять не только для сравнения объектов, но и для решения более сложных проблем управления, прогнозирования и др.[9]
Основная часть. Каждый объект имеет свои положительные и отрицательные стороны. Однако выбирая необходимо понимать, что одни параметры значительно важнее других. В девелопментереновации, для инвестиционных вложений, сравнению подвергаются зачастую аналогичные объекты. В связи с этим целью данной работы является определить параметры, оказывающие наибольшее влияние на выбор эффективного инвестиционного проекта [10].
1. Построение дерева альтернатив.
Порой необходимо выбирать между вариантами, каждый из которых представляет собой «многошаговый» процесс принятия решений. Эти шаги могут быть разнесены во времени, причем на каждом шаге может возникать свой набор альтернатив и сценариев будущего. В этом случае визуализировать процесс выбора из рассматриваемых альтернатив удобно с помощью дерева альтернатив (иначе говорят –дерева решений). Дерево альтернатив – это необходимый инструмент при стратегическом планировании и инвестиционном анализе(рис.1) [11].
Рис. 1. Дерево альтернатив
- Сравнение критериев.
После построения дерева альтернатив необходимо выявить приоритеты критериев, а затем оценить каждый из параметров по критериям, определив наиболее важный. Сравнение производится в результате доминирования одного из элементов над другим. Эти доминирования выражаются целым числом. Если элемент А важнее элемента В, то напротив строки А и столбца В, ставится целое число, а напротив строки B и столбца A, заполняется обратным к нему дробным числом. Если A и B эквивалентны, то в обе позиции записывается 1. В таблице 1 представлена шкала интенсивности.
Таблица 1
Шкала интенсивности
|
Равно, безразлично |
1 |
|
Немного лучше (хуже) |
3 (1/3) |
|
Лучше (хуже) |
5 (1/5) |
|
Значительно лучше (хуже) |
7 (1/7) |
|
Принципиально лучше (хуже) |
9 (1/9) |
2.2. Составление матрицы сравнения критериев.
Первоначально необходимо определить приоритетность критериев (таблица 2). Строиться матрицу в верху перечисляя следующие критерии:
1. Конструктивные характеристики.
2. Технология строительства.
3. Качество строительных материалов.
4. Функционирование строительной техники.
5. Трудовые ресурсы.
6. Сроки строительства.
7. Сметная стоимость.
8. Материальные ресурсы.
9. Источники финансирования.
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства.
Далее заполняем таблицу согласно балам, представленным в таблице 1. 2.3. Сравнение альтернатив по критериям.
Составляем аналогичные матрицы сравнения по каждому критерию. Матрица cтроится по следующему принципу. В правом верхнем углу записывается критерий, по отношению к которому будет проводиться сравнение, и необходимо перечислить слева и вверху сравниваемые элементы (таблица 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12). Сравнение производится по таблице 1.
|
Таблица 2 Матрица попарных сравнений |
|||||||||||||
|
|
Конструк-тивныехар-ки |
Технология стр-ва |
Качество строит материалов |
Функ-ние строит техники |
Трудовые ресурсы |
Сроки стр-ва |
Сметная стоимость |
Материал.ресурсы |
Источники финансиров. |
Непред.и форс-мажорные обстоятел. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
|
1. Конструктивные хар-ки |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
3.00 |
0.14 |
0.20 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
0.70 |
0.05 |
|
|
2. Технология строительства |
3.00 |
1.00 |
0.33 |
3.00 |
5.00 |
0.33 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.54 |
0.10 |
|
|
3. Качество строительных мат-в |
3.00 |
3.00 |
1.00 |
3.00 |
5.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
5.00 |
7.00 |
1.51 |
0.10 |
|
|
4. Функционирование строит.техники |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
3.00 |
7.00 |
0.71 |
0.05 |
|
|
5. Трудовые ресурсы |
0.33 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
0.46 |
0.03 |
|
|
6. Сроки строительства |
7.00 |
3.00 |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
4.51 |
0.30 |
|
|
7. Сметная стоимость |
5.00 |
3.00 |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
3.50 |
0.23 |
|
|
8. Материальные ресурсы |
3.00 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
3.00 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
1.44 |
0.10 |
|
|
9. Источники финансирования |
0.33 |
0.33 |
0.20 |
0.33 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
0.41 |
0.03 |
|
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.33 |
0.20 |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.20 |
0.01 |
|
|
|
|||||||||||||
|
Сумма |
24.00 |
11.73 |
15.54 |
22.48 |
33.20 |
2.80 |
5.53 |
15.68 |
35.20 |
58.00 |
14.98 |
1.00 |
|
|
Таблица 3 Сравнение альтернатив по критериям. Конструктивные характеристики |
|||||||||
|
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
3.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
0.76 |
0.08 |
|
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
0.37 |
0.04 |
|
|
3.Экологическое влияние |
0.33 |
1.00 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.30 |
0.03 |
|
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
0.33 |
5.00 |
2.58 |
0.28 |
|
|
5.Тех. состояние здания |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
1.00 |
9.00 |
4.10 |
0.44 |
|
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
3.00 |
3.00 |
9.00 |
0.20 |
0.11 |
1.00 |
1.10 |
0.12 |
|
|
Сумма |
14.53 |
20.00 |
28.00 |
4.74 |
1.99 |
15.78 |
9.21 |
1.00 |
|
Таблица 4
Сравнение альтернатив по критериям. Технология строительства
|
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
3.00 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.80 |
0.09 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
3.00 |
0.14 |
0.33 |
1.00 |
0.60 |
0.07 |
|
3.Экологическое влияние |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
0.41 |
0.05 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
7.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
9.00 |
3.98 |
0.46 |
|
5.Техническое состояние здания |
5.00 |
3.00 |
5.00 |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
2.47 |
0.28 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.48 |
0.06 |
|
Сумма |
10.67 |
15.33 |
20.00 |
1.93 |
4.84 |
22.00 |
8.73 |
1.00 |
Таблица 5
Сравнение альтернатив по критериям. Качество строительных материалов
|
3. Качество строительных мат-в |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
3.00 |
7.00 |
3.61 |
0.41 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.20 |
0.20 |
3.00 |
0.45 |
0.05 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
3.00 |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
5.00 |
0.79 |
0.09 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.33 |
5.00 |
3.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.89 |
0.21 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.33 |
5.00 |
3.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.89 |
0.21 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.33 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.22 |
0.03 |
|
Сумма |
2.15 |
19.33 |
14.53 |
5.64 |
5.64 |
34.00 |
8.84 |
1.00 |
Таблица 6
Сравнение альтернатив по критериям. Функционирование строительной техники
|
4. Функционирование строит. техники |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР.ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
5.00 |
9.00 |
4.10 |
0.43 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
0.88 |
0.09 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.20 |
0.14 |
7.00 |
0.42 |
0.04 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.33 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
0.33 |
9.00 |
1.57 |
0.16 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
1.00 |
9.00 |
2.40 |
0.25 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.17 |
0.02 |
|
Сумма |
1.99 |
14.34 |
25.14 |
7.64 |
6.79 |
42.00 |
9.54 |
1.00 |
Таблица 7
Сравнение альтернатив по критериям. Трудовые ресурсы
|
5. Трудовые ресурсы |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
9.00 |
0.33 |
0.33 |
7.00 |
1.81 |
0.20 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
7.00 |
0.33 |
0.33 |
7.00 |
1.01 |
0.11 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.14 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
5.00 |
0.38 |
0.04 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
2.72 |
0.31 |
|
5.Техническое состояние здания |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
2.72 |
0.31 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.19 |
0.02 |
|
Сумма |
7.45 |
12.29 |
27.20 |
2.98 |
2.98 |
38.00 |
8.84 |
1.00 |
Таблица 8
Сравнение альтернатив по критериям. Сроки строительства
|
6. Сроки строительства |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
1.59 |
0.16 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
7.00 |
0.20 |
0.14 |
7.00 |
0.81 |
0.08 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.14 |
1.00 |
0.14 |
0.11 |
3.00 |
0.31 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
9.00 |
3.76 |
0.38 |
|
5.Техническое состояние здания |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
3.13 |
0.32 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.14 |
0.33 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.21 |
0.02 |
|
Сумма |
9.49 |
18.29 |
31.33 |
2.12 |
4.57 |
36.00 |
9.82 |
1.00 |
Таблица 9
Сравнение альтернатив по критериям. Сроки строительства
|
7. Сметная стоимость |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
7.00 |
9.00 |
0.33 |
0.33 |
9.00 |
1.99 |
0.20 |
|
2.Инфраструктура |
0.14 |
1.00 |
7.00 |
0.14 |
0.14 |
7.00 |
0.72 |
0.07 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.14 |
1.00 |
0.11 |
0.11 |
7.00 |
0.33 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
7.00 |
9.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
3.46 |
0.34 |
|
5.Техническое состояние здания |
3.00 |
7.00 |
9.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
3.46 |
0.34 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.17 |
0.02 |
|
Сумма |
7.37 |
22.29 |
35.14 |
2.70 |
2.70 |
42.00 |
10.14 |
1.00 |
Таблица 10
Сравнение альтернатив по критериям. Материальные ресурсы.
|
8. Материальные ресурсы |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
7.00 |
9.00 |
5.00 |
5.00 |
9.00 |
4.92 |
0.49 |
|
2.Инфраструктура |
0.14 |
1.00 |
5.00 |
0.33 |
0.33 |
5.00 |
0.86 |
0.09 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.20 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
3.00 |
0.33 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
3.00 |
7.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.83 |
0.18 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
3.00 |
7.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.83 |
0.18 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.20 |
0.33 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.21 |
0.02 |
|
Сумма |
1.77 |
14.40 |
29.33 |
7.59 |
7.59 |
36.00 |
9.99 |
1.00 |
Таблица 11
Сравнение альтернатив по критериям. Источники финансирования
|
9. Источники финансирования |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
7.00 |
5.00 |
5.00 |
3.00 |
3.41 |
0.38 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
5.00 |
5.00 |
5.00 |
2.69 |
0.30 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.11 |
1.00 |
0.14 |
0.20 |
0.14 |
0.20 |
0.02 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
0.20 |
7.00 |
1.00 |
5.00 |
5.00 |
1.38 |
0.15 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
0.20 |
5.00 |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.49 |
0.05 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
0.20 |
3.00 |
1.00 |
0.81 |
0.09 |
|
Сумма |
2.21 |
4.71 |
36.00 |
11.54 |
19.20 |
14.48 |
8.98 |
1.00 |
Таблица 12
Сравнение альтернатив по критериям. Непредвиденные или
форс-мажорные обстоятельства.
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
7.00 |
5.00 |
1.00 |
9.00 |
3.13 |
0.34 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
5.00 |
0.20 |
7.00 |
1.51 |
0.16 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.14 |
0.33 |
0.28 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
0.20 |
3.00 |
1.00 |
0.20 |
3.00 |
0.64 |
0.07 |
|
5.Техническое состояние здания |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
5.00 |
1.00 |
9.00 |
3.41 |
0.37 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
3.00 |
0.33 |
0.11 |
1.00 |
0.35 |
0.04 |
|
Сумма |
2.79 |
9.54 |
26.00 |
16.67 |
2.65 |
29.33 |
9.32 |
1.00 |
3.1.Анализ матриц критериев.
Делим все элементы матрицы на сумму элементов соответствующего столбца:
Aij=aij/Sj (1)
Данное действие называется нормировкой матрицы. Столбец «СР.ЗНАЧ» задаёт веса критериев с точки зрения поставленной цели. Этот столбец называется весовым столбцом критериев по цели [12]. Проведя данное действие получаем следующие данные (таблица 13)
Таблица 13
Результаты полученных критериев.
|
|
Вес в долях |
Вес в процентах |
|
1. Конструктивные хар-ки |
0.047 |
4.7 % |
|
2. Технология строительства |
0.106 |
10.6 % |
|
3. Качество строительных мат-в |
0.112 |
10.8 % |
|
4. Функционирование строит.техники |
0.050 |
5.0 % |
|
5. Трудовые ресурсы |
0.033 |
3.3 % |
|
6. Сроки строительства |
0.288 |
28.8 % |
|
7. Сметная стоимость |
0.219 |
21.9 % |
|
8. Материальные ресурсы |
0.100 |
10.9 % |
|
9. Источники финансирования |
0.030 |
3.0 % |
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.014 |
1.4 % |
С точки зрения удовлетворения нашей цели наиболее весомым являются сроки строительства (28,8 %), далее идёт сметная стоимость (21,9 %), а потом материальные ресурсы
(10,9 %).
3.2.Анализ матриц альтернатив.
Повторяем действия пункта 3.1 для матриц попарного сравнения альтернатив по критериям. В итоге получаем столбцы весовых коэффициентов объектов сравнения с точки зрения соответствия отдельным критериям. Результаты представлены в таблицах 14–23.
Таблица 14
Результаты полученных весовых коэффициентов. Конструктивные характеристики
|
1. Конструктивные хар-ки |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.110 |
11.0% |
|
2.Инфраструктура |
0.044 |
4.4% |
|
3.Экологическое влияние |
0.036 |
3.6% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.257 |
25.7% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.425 |
42.5% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.140 |
14.0% |
Получили вектор весов объектов по критерию «конструктивные характеристики». По критерию «конструктивные характеристики» наиболее весомым является техническое состояние здания (42,5 %).
Таблица 15
Результаты полученных весовых коэффициентов. Технология строительства
|
2. Технология строительства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.108 |
10.8% |
|
2.Инфраструктура |
0.080 |
8.0% |
|
3.Экологическое влияние |
0.051 |
5.1% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.457 |
45.7% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.296 |
29.6% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.058 |
5.8% |
Получили вектор весов объектов по критерию «технология строительства». По критерию «технология строительства» наиболее весомым является техническое объемно-планировочные характеристики (45,7 %).
Таблица 16
Результаты полученных весовых коэффициентов. Качество строительных материалов
|
3. Качество строительных мат-в |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.413 |
41.3 % |
|
2.Инфраструктура |
0.054 |
5.4 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.093 |
9.3 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.207 |
20.7 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.207 |
20.7 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.028 |
2.8 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «качество строительных материалов». По критерию «местоположение» наиболее весомым является техническое объемно-планировочные характеристики (41,3 %).
Таблица 17
Результаты полученных весовых коэффициентов.
Функционирование строительной техники
|
4. Функционирование строит.техники |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.412 |
41.2% |
|
2.Инфраструктура |
0.101 |
10.1% |
|
3.Экологическое влияние |
0.057 |
5.7% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.162 |
16.2% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.247 |
24.7% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.021 |
2.1% |
Получили вектор весов объектов по критерию «Функционирование строительной техники». По критерию «функционирование строительной техники» наиболее весомым является местоположение (41,2 %).
Таблица 18
Результаты полученных весовых коэффициентов. Трудовые ресурсы
|
5. Трудовые ресурсы |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.213 |
21.3% |
|
2.Инфраструктура |
0.129 |
12.9% |
|
3.Экологическое влияние |
0.055 |
5.5% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.290 |
29.0% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.290 |
29.0% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.023 |
2.3% |
Получили вектор весов объектов по критерию «трудовые ресурсы». По критерию «трудовые ресурсы» наиболее весомым является 2 параметра Объемно-планировочные характеристики и Техническое состояние здания (29,0%).
Таблица 19
Результаты полученных весовых коэффициентов. Сроки строительства
|
6. Сроки строительства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.166 |
16.6% |
|
2.Инфраструктура |
0.103 |
10.3% |
|
3.Экологическое влияние |
0.038 |
3.8% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.365 |
36.5% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.304 |
30.4% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.023 |
2.3% |
Получили вектор весов объектов по критерию «сроки строительства». По критерию «сроки строительства» наиболее весомым является объемно-планировочные характеристики
(36,5 %).
Таблица 20
Результаты полученных весовых коэффициентов. Сметная стоимость
|
7. Сметная стоимость |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.195 |
19.5% |
|
2.Инфраструктура |
0.089 |
8.9% |
|
3.Экологическое влияние |
0.050 |
5.0% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.322 |
32.2% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.322 |
32.2% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.022 |
2.2% |
Получили вектор весов объектов по критерию «сметная стоимость». По критерию «сметная стоимость» наиболее весомым 2 параметра Объемно-планировочные характеристики и Техническое состояние здания (32,2 %).
Таблица 21
Результаты полученных весовых коэффициентов. Материальные ресурсы
|
8. Материальные ресурсы |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.278 |
27.8% |
|
2.Инфраструктура |
0.091 |
9.1% |
|
3.Экологическое влияние |
0.039 |
3.9% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.388 |
38.8% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.179 |
17.9% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.024 |
2.4% |
Получили вектор весов объектов по критерию «материальные ресурсы». По критерию «материальные ресурсы» наиболее весомым является объемно-планировочные характеристики (38,8 %).
Таблица 22
Результаты полученных весовых коэффициентов. Источники финансирования
|
9. Источники финансирования |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.364 |
36.4 % |
|
2.Инфраструктура |
0.275 |
27.5 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.025 |
2.5 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.170 |
17.0 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.061 |
6.1 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.105 |
10.5 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «источники финансирования». По критерию «источники финансирования» наиболее весомым является местоположение (36,4 %).
Таблица 23
Результаты полученных весовых коэффициентов.
Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.321 |
32.1 % |
|
2.Инфраструктура |
0.172 |
17.2 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.033 |
3.3 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.074 |
7.4 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.356 |
35.6 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.044 |
4.4 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «Непредвиденные форс мажорные обстоятельства». По критерию «Непредвиденные форс мажорные обстоятельства» наиболее весомым является техническое состояние здания (35,6 %).
5. Определяем веса альтернатив
В результате пункта 3 сформированы:
- Вектор весов критериев таблица 24.
Таблица 24
Вектор весов критериев
|
|
Вес в долях |
|
1. Конструктивные хар-ки |
0.047 |
|
2. Технология строительства |
0.106 |
|
3. Качество строительных мат-в |
0.112 |
|
4. Функционирование строит.техники |
0.050 |
|
5. Трудовые ресурсы |
0.033 |
|
6. Сроки строительства |
0.288 |
|
7. Сметная стоимость |
0.219 |
|
8. Материальные ресурсы |
0.100 |
|
9. Источники финансирования |
0.030 |
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.014 |
- Матрица весов альтернатив по каждому критерию(состоящая из полученных весовых столбцов) таблица 25.
Таблица 25
Матрица весов альтернатив по каждому критерию
|
|
Конструк-тивныехар-ки |
Технология стр-ва |
Качество строит. Материалов |
Функц-ние строит.техники |
Трудовые ресурсы |
Сроки стр-ва |
Сметная стоимость |
Материал.ресурсы |
Источники финансиров. |
Непред.и форс-мажорные обстоятел. |
|
1.Местоположение |
0.110 |
0.108 |
0.413 |
0.412 |
0.213 |
0.166 |
0.195 |
0.278 |
0.364 |
0.321 |
|
2.Инфраструктура |
0.044 |
0.080 |
0.054 |
0.101 |
0.129 |
0.103 |
0.089 |
0.091 |
0.275 |
0.172 |
|
3.Экологическое влияние |
0.036 |
0.051 |
0.093 |
0.057 |
0.055 |
0.038 |
0.050 |
0.039 |
0.025 |
0.033 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.257 |
0.457 |
0.207 |
0.162 |
0.290 |
0.365 |
0.322 |
0.388 |
0.170 |
0.074 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.425 |
0.296 |
0.207 |
0.247 |
0.290 |
0.304 |
0.322 |
0.179 |
0.061 |
0.356 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.140 |
0.058 |
0.028 |
0.021 |
0.023 |
0.023 |
0.022 |
0.024 |
0.105 |
0.044 |
Умножаем полученную матрицу на столбец по правилу строка на столбец (матрично), получаем веса альтернатив с точки зрения достижения цели
.
0.110 0.108 0.413 0.412 0.213 0.166 0.195 0.278 0.364 0.321
0.044 0.080 0.054 0.101 0.129 0.103 0.089 0.091 0.275 0.172
0.036 0.051 0.093 0.057 0.055 0.038 0.050 0.039 0.025 0.033
0.257 0.457 0.207 0.162 0.290 0.365 0.322 0.388 0.170 0.074
0.425 0.296 0.207 0.247 0.290 0.304 0.322 0.179 0.061 0.356
0.140 0.058 0.028 0.021 0.023 0.023 0.022 0.024 0.105 0.044
Таблица 26
Веса альтернатив с точки зрения достижения поставленной цели
|
|
Вес в долях |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.224 |
22.40 % |
|
2.Инфраструктура |
0.094 |
9.40 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.065 |
6.50 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.321 |
32.10 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.279 |
27.90 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.079 |
7.86 % |
Вывод. Таким образом, с помощью метода анализа иерархий установили приоритеты параметров влияющих на решение о проведении реновации. Из составленных расчетных таблиц видно, что при выборе инвестиционного проекта реновациисамым важным критерием является объемно-планировочное решение. Техническое состояние здания и местоположение объекта также оказывают существенное влияниена выбор инвестиционного проекта реновации. Однако техническое состояние имеет большее значение коэффициента 0,279 по сравнению с местоположением – 0,224 [13].
1. Bakrunov Yu.O. «Metodologiya razvitiya developerskoy deyatel'nosti v investicionno-stroitel'noy sfere: avtoref. d-ra ekon. nauk. M., 2010. 37 s.
2. Bereza A.N. Renovaciya promyshlennyh territoriy // III mezhdunarodnaya nauchno-prakticheskaya konferenciya aktual'nye problemy mezhdunarodnyh otnosheniy v usloviyah formirovaniya mul'tipolyarnogo mira. Sbornik statey S. 12–17
3. Romm A.P. Metodicheskie osnovy ocenki gorodskih zemel' // Auditorskie vedomosti. 1999. № 3. S. 61–74.
4. Bystrov P.N., Zakirov R.S. K voprosu o redevelopmente promyshlennyh territoriy v central'noy chasti goroda// Izvestiya KGASU. 2006. № 1(5). S. 59–63.
5. Saati T. Prinyatie resheniy. Metod analiza ierarhiy: Per. S angl. M.: Radio i svyaz', 1993. 320 s.
6. Zharikov I.S. Metodologicheskiy podhod k uchetu tehnicheskogo sostoyaniya ob'ektov nedvizhimosti pri opredelenii ih stoimostnyh harakteristik // Intellektual'nyy potencial XXI veka: stupeni poznaniya. 2014. № 22. S. 100–104.
7. Avilova I.P., Zharikov I.S. Metodika ocenki investicionnoy privlekatel'nosti rekonstrukcii zdaniya (sooruzheniya) dlya posleduyuschey ego realizacii kak ob'ekta nedvizhimosti kommercheskogo, zhilogo ili social'nogo naznacheniya // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2015. № 4-1 (57-1). S. 966–971.
8. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A. E. Uspeh realizacii investicionno-stroitel'nogo proekta v kontekste infrastrukturnyh faktorov // Nauchnye trudy SWorld. 2015. Vypusk 3(40). Tom 9. S. 40–44.
9. Schenyatskaya M. A., Avilova I. P., Naumov A. E. K voprosu ob uchete riskov pri analize effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // Obrazovanie i nauka: sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 31 avgusta 2015 g. Tom 1. Tambov, 2015. S. 180-183.
10. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E. Stroitel'noe investirovanie kak osobyy vid investicionnoy deyatel'nosti // Mir nauki i innovaciy. Vypusk 2(2). Tom 9. Ivanovo: Nauchnyy mir, 2015. S. 61- 65.
11. Abdrazakov F.K., Pomorova A.V., Baydina O.V., Zharikov I.S. Sovremennyy mehanizm vzaimootnosheniy uchastnikov investicionno-stroitel'noy deyatel'nosti // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. №12-3 (53-3). S. 557–561.
12. Avilova I.P., Zharikov I.S., Tovstiy V.P. O soderzhatel'noy osnove stavki diskontirovaniya metoda NPV // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2013. № 12–1 (41-1). S. 641–643.
13. Avilova I.P., Zharikov I.S., Sharapova A.V., Zhelevskiy A.V. Kompleksnaya model' tehniko-ekonomicheskogo obosnovaniya investicionno-stroitel'nogo proekta // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2016. № 5. S. 174–178.
