Белгород, Белгородская область, Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
ГРНТИ 06.01 Общие вопросы экономических наук
ББК 65 Экономика. Экономические науки
Реновация это один из наиболее эффективных способов перепрофилирования невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Главной задачей реновации является повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости. В рамках проектов по реновации инвестор сталкивается с вопросом о том, какой вариант модернизации территории наиболее эффективен с точки зрения финансовых, экономических и временных затрат и иных факторов. Универсального подхода в данном вопросе нет. Как отмечают эксперты, экономическая эффективность и целесообразность реновации или нового строительства зависит от конкретного объекта. В работе предлагается математический подход, позволяющий выбрать основные параметры, влияющие на экономическую эффективность проекта реновации.
проект реновации, метод анализа иерархий, инвестиционная привлекательность, экономическая эффективность.
Введение. Выбирая объект пригодный для реновации необходимо учитывать ряд параметров, влияющих на инвестиционную привлекательность [1]:
- Местоположение объекта. Объекты расположенные в центре города будут пользоваться большим спросом, чем объекты на окраине или за пределами города [2].
- Инфраструктура. Наличие поблизости объектов социального и торгового назначения влияет на варианты перепрофилирования, значительно их сужая.
- Экологическое влияние. Загрязненность окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненность почв, антропогенные воздействия, подверженность стихийным бедствиям всё это несёт в себе угрозу разрушения здания [3].
- Объемно-планировочные характеристики. Этот параметр определяет вариант перепрофилирования[4].
- Конструктивные характеристики. Качество здания определяется конструктивным решением и возрастом здания. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с эксплуатирующийся объектами на протяжении длительного времени [5].
- Техническое состояние здания. Степень физического износа здания значительно снижает стоимость объекта. Порой отремонтировать объект гораздо сложнее и затратной чем его снести и на освободившейся территории построить новый[6].
- Возможность изменения целевого назначения объекта недвижимости. Реновация связана с изменением назначения всего объекта или его части. Таким образом, более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность.
Безусловно, каждый девелопер самостоятельно принимает для себя решение о реализации того или иного проекта по реновации промышленной территории. Перечисленные параметры позволяют оценить степень риска проекта [7]. Специалисты отмечают, что интерес инвесторов к участкам промзон растет, и количество проектов увеличивается. Опыт зарубежных инвесторов, а также реализованные проекты в нашей стране, очень важны. Заброшенных промышленных зданий в городах России и в других странах достаточно и с каждым годом их количество увеличивается [8].
Методология. В основе лежит метод анализа иерархий. Метод Анализа Иерархий (МАИ) – математический инструмент системного подхода к решению проблем принятия решений. МАИ не предписывает лицу, принимающему решение (ЛПР), какого-либо «правильного» решения, а позволяет ему в интерактивном режиме найти такой вариант (альтернативу), который наилучшим образом согласуется с его пониманием сути проблемы и требованиями к ее решению. Этот метод разработан американским ученым Томасом Л. Саати в 1970 году, с тех пор он активно развивается и широко используется на практике. Метод анализа иерархий можно применять не только для сравнения объектов, но и для решения более сложных проблем управления, прогнозирования и др.[9]
Основная часть. Каждый объект имеет свои положительные и отрицательные стороны. Однако выбирая необходимо понимать, что одни параметры значительно важнее других. В девелопментереновации, для инвестиционных вложений, сравнению подвергаются зачастую аналогичные объекты. В связи с этим целью данной работы является определить параметры, оказывающие наибольшее влияние на выбор эффективного инвестиционного проекта [10].
1. Построение дерева альтернатив.
Порой необходимо выбирать между вариантами, каждый из которых представляет собой «многошаговый» процесс принятия решений. Эти шаги могут быть разнесены во времени, причем на каждом шаге может возникать свой набор альтернатив и сценариев будущего. В этом случае визуализировать процесс выбора из рассматриваемых альтернатив удобно с помощью дерева альтернатив (иначе говорят –дерева решений). Дерево альтернатив – это необходимый инструмент при стратегическом планировании и инвестиционном анализе(рис.1) [11].
Рис. 1. Дерево альтернатив
- Сравнение критериев.
После построения дерева альтернатив необходимо выявить приоритеты критериев, а затем оценить каждый из параметров по критериям, определив наиболее важный. Сравнение производится в результате доминирования одного из элементов над другим. Эти доминирования выражаются целым числом. Если элемент А важнее элемента В, то напротив строки А и столбца В, ставится целое число, а напротив строки B и столбца A, заполняется обратным к нему дробным числом. Если A и B эквивалентны, то в обе позиции записывается 1. В таблице 1 представлена шкала интенсивности.
Таблица 1
Шкала интенсивности
|
Равно, безразлично |
1 |
|
Немного лучше (хуже) |
3 (1/3) |
|
Лучше (хуже) |
5 (1/5) |
|
Значительно лучше (хуже) |
7 (1/7) |
|
Принципиально лучше (хуже) |
9 (1/9) |
2.2. Составление матрицы сравнения критериев.
Первоначально необходимо определить приоритетность критериев (таблица 2). Строиться матрицу в верху перечисляя следующие критерии:
1. Конструктивные характеристики.
2. Технология строительства.
3. Качество строительных материалов.
4. Функционирование строительной техники.
5. Трудовые ресурсы.
6. Сроки строительства.
7. Сметная стоимость.
8. Материальные ресурсы.
9. Источники финансирования.
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства.
Далее заполняем таблицу согласно балам, представленным в таблице 1. 2.3. Сравнение альтернатив по критериям.
Составляем аналогичные матрицы сравнения по каждому критерию. Матрица cтроится по следующему принципу. В правом верхнем углу записывается критерий, по отношению к которому будет проводиться сравнение, и необходимо перечислить слева и вверху сравниваемые элементы (таблица 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12). Сравнение производится по таблице 1.
|
Таблица 2 Матрица попарных сравнений |
|||||||||||||
|
|
Конструк-тивныехар-ки |
Технология стр-ва |
Качество строит материалов |
Функ-ние строит техники |
Трудовые ресурсы |
Сроки стр-ва |
Сметная стоимость |
Материал.ресурсы |
Источники финансиров. |
Непред.и форс-мажорные обстоятел. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
|
1. Конструктивные хар-ки |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
3.00 |
0.14 |
0.20 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
0.70 |
0.05 |
|
|
2. Технология строительства |
3.00 |
1.00 |
0.33 |
3.00 |
5.00 |
0.33 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.54 |
0.10 |
|
|
3. Качество строительных мат-в |
3.00 |
3.00 |
1.00 |
3.00 |
5.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
5.00 |
7.00 |
1.51 |
0.10 |
|
|
4. Функционирование строит.техники |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
3.00 |
7.00 |
0.71 |
0.05 |
|
|
5. Трудовые ресурсы |
0.33 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
0.46 |
0.03 |
|
|
6. Сроки строительства |
7.00 |
3.00 |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
4.51 |
0.30 |
|
|
7. Сметная стоимость |
5.00 |
3.00 |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
3.50 |
0.23 |
|
|
8. Материальные ресурсы |
3.00 |
0.33 |
3.00 |
3.00 |
3.00 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
1.44 |
0.10 |
|
|
9. Источники финансирования |
0.33 |
0.33 |
0.20 |
0.33 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
0.41 |
0.03 |
|
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.33 |
0.20 |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.20 |
0.01 |
|
|
|
|||||||||||||
|
Сумма |
24.00 |
11.73 |
15.54 |
22.48 |
33.20 |
2.80 |
5.53 |
15.68 |
35.20 |
58.00 |
14.98 |
1.00 |
|
|
Таблица 3 Сравнение альтернатив по критериям. Конструктивные характеристики |
|||||||||
|
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
3.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
0.76 |
0.08 |
|
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
0.33 |
0.37 |
0.04 |
|
|
3.Экологическое влияние |
0.33 |
1.00 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.30 |
0.03 |
|
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
0.33 |
5.00 |
2.58 |
0.28 |
|
|
5.Тех. состояние здания |
5.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
1.00 |
9.00 |
4.10 |
0.44 |
|
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
3.00 |
3.00 |
9.00 |
0.20 |
0.11 |
1.00 |
1.10 |
0.12 |
|
|
Сумма |
14.53 |
20.00 |
28.00 |
4.74 |
1.99 |
15.78 |
9.21 |
1.00 |
|
Таблица 4
Сравнение альтернатив по критериям. Технология строительства
|
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
3.00 |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.80 |
0.09 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
3.00 |
0.14 |
0.33 |
1.00 |
0.60 |
0.07 |
|
3.Экологическое влияние |
0.33 |
0.33 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
1.00 |
0.41 |
0.05 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
7.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
9.00 |
3.98 |
0.46 |
|
5.Техническое состояние здания |
5.00 |
3.00 |
5.00 |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
2.47 |
0.28 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.48 |
0.06 |
|
Сумма |
10.67 |
15.33 |
20.00 |
1.93 |
4.84 |
22.00 |
8.73 |
1.00 |
Таблица 5
Сравнение альтернатив по критериям. Качество строительных материалов
|
3. Качество строительных мат-в |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
3.00 |
7.00 |
3.61 |
0.41 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.20 |
0.20 |
3.00 |
0.45 |
0.05 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
3.00 |
1.00 |
0.33 |
0.33 |
5.00 |
0.79 |
0.09 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.33 |
5.00 |
3.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.89 |
0.21 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.33 |
5.00 |
3.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.89 |
0.21 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.33 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.22 |
0.03 |
|
Сумма |
2.15 |
19.33 |
14.53 |
5.64 |
5.64 |
34.00 |
8.84 |
1.00 |
Таблица 6
Сравнение альтернатив по критериям. Функционирование строительной техники
|
4. Функционирование строит. техники |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР.ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
5.00 |
9.00 |
4.10 |
0.43 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
5.00 |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
0.88 |
0.09 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.20 |
0.14 |
7.00 |
0.42 |
0.04 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.33 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
0.33 |
9.00 |
1.57 |
0.16 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
5.00 |
7.00 |
3.00 |
1.00 |
9.00 |
2.40 |
0.25 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.17 |
0.02 |
|
Сумма |
1.99 |
14.34 |
25.14 |
7.64 |
6.79 |
42.00 |
9.54 |
1.00 |
Таблица 7
Сравнение альтернатив по критериям. Трудовые ресурсы
|
5. Трудовые ресурсы |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
9.00 |
0.33 |
0.33 |
7.00 |
1.81 |
0.20 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
7.00 |
0.33 |
0.33 |
7.00 |
1.01 |
0.11 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.14 |
1.00 |
0.20 |
0.20 |
5.00 |
0.38 |
0.04 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
2.72 |
0.31 |
|
5.Техническое состояние здания |
3.00 |
3.00 |
5.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
2.72 |
0.31 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.14 |
0.20 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.19 |
0.02 |
|
Сумма |
7.45 |
12.29 |
27.20 |
2.98 |
2.98 |
38.00 |
8.84 |
1.00 |
Таблица 8
Сравнение альтернатив по критериям. Сроки строительства
|
6. Сроки строительства |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
1.59 |
0.16 |
|
2.Инфраструктура |
0.20 |
1.00 |
7.00 |
0.20 |
0.14 |
7.00 |
0.81 |
0.08 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.14 |
1.00 |
0.14 |
0.11 |
3.00 |
0.31 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
5.00 |
7.00 |
1.00 |
3.00 |
9.00 |
3.76 |
0.38 |
|
5.Техническое состояние здания |
5.00 |
7.00 |
9.00 |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
3.13 |
0.32 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.14 |
0.14 |
0.33 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.21 |
0.02 |
|
Сумма |
9.49 |
18.29 |
31.33 |
2.12 |
4.57 |
36.00 |
9.82 |
1.00 |
Таблица 9
Сравнение альтернатив по критериям. Сроки строительства
|
7. Сметная стоимость |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. хар-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
7.00 |
9.00 |
0.33 |
0.33 |
9.00 |
1.99 |
0.20 |
|
2.Инфраструктура |
0.14 |
1.00 |
7.00 |
0.14 |
0.14 |
7.00 |
0.72 |
0.07 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.14 |
1.00 |
0.11 |
0.11 |
7.00 |
0.33 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
3.00 |
7.00 |
9.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
3.46 |
0.34 |
|
5.Техническое состояние здания |
3.00 |
7.00 |
9.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
3.46 |
0.34 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
0.14 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.17 |
0.02 |
|
Сумма |
7.37 |
22.29 |
35.14 |
2.70 |
2.70 |
42.00 |
10.14 |
1.00 |
Таблица 10
Сравнение альтернатив по критериям. Материальные ресурсы.
|
8. Материальные ресурсы |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
7.00 |
9.00 |
5.00 |
5.00 |
9.00 |
4.92 |
0.49 |
|
2.Инфраструктура |
0.14 |
1.00 |
5.00 |
0.33 |
0.33 |
5.00 |
0.86 |
0.09 |
|
3.Экологическое влияние |
0.11 |
0.20 |
1.00 |
0.14 |
0.14 |
3.00 |
0.33 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
3.00 |
7.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.83 |
0.18 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
3.00 |
7.00 |
1.00 |
1.00 |
9.00 |
1.83 |
0.18 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.20 |
0.33 |
0.11 |
0.11 |
1.00 |
0.21 |
0.02 |
|
Сумма |
1.77 |
14.40 |
29.33 |
7.59 |
7.59 |
36.00 |
9.99 |
1.00 |
Таблица 11
Сравнение альтернатив по критериям. Источники финансирования
|
9. Источники финансирования |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
7.00 |
5.00 |
5.00 |
3.00 |
3.41 |
0.38 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
9.00 |
5.00 |
5.00 |
5.00 |
2.69 |
0.30 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.11 |
1.00 |
0.14 |
0.20 |
0.14 |
0.20 |
0.02 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
0.20 |
7.00 |
1.00 |
5.00 |
5.00 |
1.38 |
0.15 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.20 |
0.20 |
5.00 |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.49 |
0.05 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.33 |
0.20 |
7.00 |
0.20 |
3.00 |
1.00 |
0.81 |
0.09 |
|
Сумма |
2.21 |
4.71 |
36.00 |
11.54 |
19.20 |
14.48 |
8.98 |
1.00 |
Таблица 12
Сравнение альтернатив по критериям. Непредвиденные или
форс-мажорные обстоятельства.
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
Местопо-ложение |
Инфра-структура |
Эколог.влияние |
Объемно-планиров. ха-ки |
Тех.сост. здания |
Возможность изменения целев.назн. |
СР. ГЕОМ |
НВД |
|
1.Местоположение |
1.00 |
3.00 |
7.00 |
5.00 |
1.00 |
9.00 |
3.13 |
0.34 |
|
2.Инфраструктура |
0.33 |
1.00 |
5.00 |
5.00 |
0.20 |
7.00 |
1.51 |
0.16 |
|
3.Экологическое влияние |
0.14 |
0.20 |
1.00 |
0.33 |
0.14 |
0.33 |
0.28 |
0.03 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.20 |
0.20 |
3.00 |
1.00 |
0.20 |
3.00 |
0.64 |
0.07 |
|
5.Техническое состояние здания |
1.00 |
5.00 |
7.00 |
5.00 |
1.00 |
9.00 |
3.41 |
0.37 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.11 |
0.14 |
3.00 |
0.33 |
0.11 |
1.00 |
0.35 |
0.04 |
|
Сумма |
2.79 |
9.54 |
26.00 |
16.67 |
2.65 |
29.33 |
9.32 |
1.00 |
3.1.Анализ матриц критериев.
Делим все элементы матрицы на сумму элементов соответствующего столбца:
Aij=aij/Sj (1)
Данное действие называется нормировкой матрицы. Столбец «СР.ЗНАЧ» задаёт веса критериев с точки зрения поставленной цели. Этот столбец называется весовым столбцом критериев по цели [12]. Проведя данное действие получаем следующие данные (таблица 13)
Таблица 13
Результаты полученных критериев.
|
|
Вес в долях |
Вес в процентах |
|
1. Конструктивные хар-ки |
0.047 |
4.7 % |
|
2. Технология строительства |
0.106 |
10.6 % |
|
3. Качество строительных мат-в |
0.112 |
10.8 % |
|
4. Функционирование строит.техники |
0.050 |
5.0 % |
|
5. Трудовые ресурсы |
0.033 |
3.3 % |
|
6. Сроки строительства |
0.288 |
28.8 % |
|
7. Сметная стоимость |
0.219 |
21.9 % |
|
8. Материальные ресурсы |
0.100 |
10.9 % |
|
9. Источники финансирования |
0.030 |
3.0 % |
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.014 |
1.4 % |
С точки зрения удовлетворения нашей цели наиболее весомым являются сроки строительства (28,8 %), далее идёт сметная стоимость (21,9 %), а потом материальные ресурсы
(10,9 %).
3.2.Анализ матриц альтернатив.
Повторяем действия пункта 3.1 для матриц попарного сравнения альтернатив по критериям. В итоге получаем столбцы весовых коэффициентов объектов сравнения с точки зрения соответствия отдельным критериям. Результаты представлены в таблицах 14–23.
Таблица 14
Результаты полученных весовых коэффициентов. Конструктивные характеристики
|
1. Конструктивные хар-ки |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.110 |
11.0% |
|
2.Инфраструктура |
0.044 |
4.4% |
|
3.Экологическое влияние |
0.036 |
3.6% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.257 |
25.7% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.425 |
42.5% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.140 |
14.0% |
Получили вектор весов объектов по критерию «конструктивные характеристики». По критерию «конструктивные характеристики» наиболее весомым является техническое состояние здания (42,5 %).
Таблица 15
Результаты полученных весовых коэффициентов. Технология строительства
|
2. Технология строительства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.108 |
10.8% |
|
2.Инфраструктура |
0.080 |
8.0% |
|
3.Экологическое влияние |
0.051 |
5.1% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.457 |
45.7% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.296 |
29.6% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.058 |
5.8% |
Получили вектор весов объектов по критерию «технология строительства». По критерию «технология строительства» наиболее весомым является техническое объемно-планировочные характеристики (45,7 %).
Таблица 16
Результаты полученных весовых коэффициентов. Качество строительных материалов
|
3. Качество строительных мат-в |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.413 |
41.3 % |
|
2.Инфраструктура |
0.054 |
5.4 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.093 |
9.3 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.207 |
20.7 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.207 |
20.7 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.028 |
2.8 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «качество строительных материалов». По критерию «местоположение» наиболее весомым является техническое объемно-планировочные характеристики (41,3 %).
Таблица 17
Результаты полученных весовых коэффициентов.
Функционирование строительной техники
|
4. Функционирование строит.техники |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.412 |
41.2% |
|
2.Инфраструктура |
0.101 |
10.1% |
|
3.Экологическое влияние |
0.057 |
5.7% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.162 |
16.2% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.247 |
24.7% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.021 |
2.1% |
Получили вектор весов объектов по критерию «Функционирование строительной техники». По критерию «функционирование строительной техники» наиболее весомым является местоположение (41,2 %).
Таблица 18
Результаты полученных весовых коэффициентов. Трудовые ресурсы
|
5. Трудовые ресурсы |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.213 |
21.3% |
|
2.Инфраструктура |
0.129 |
12.9% |
|
3.Экологическое влияние |
0.055 |
5.5% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.290 |
29.0% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.290 |
29.0% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.023 |
2.3% |
Получили вектор весов объектов по критерию «трудовые ресурсы». По критерию «трудовые ресурсы» наиболее весомым является 2 параметра Объемно-планировочные характеристики и Техническое состояние здания (29,0%).
Таблица 19
Результаты полученных весовых коэффициентов. Сроки строительства
|
6. Сроки строительства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.166 |
16.6% |
|
2.Инфраструктура |
0.103 |
10.3% |
|
3.Экологическое влияние |
0.038 |
3.8% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.365 |
36.5% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.304 |
30.4% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.023 |
2.3% |
Получили вектор весов объектов по критерию «сроки строительства». По критерию «сроки строительства» наиболее весомым является объемно-планировочные характеристики
(36,5 %).
Таблица 20
Результаты полученных весовых коэффициентов. Сметная стоимость
|
7. Сметная стоимость |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.195 |
19.5% |
|
2.Инфраструктура |
0.089 |
8.9% |
|
3.Экологическое влияние |
0.050 |
5.0% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.322 |
32.2% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.322 |
32.2% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.022 |
2.2% |
Получили вектор весов объектов по критерию «сметная стоимость». По критерию «сметная стоимость» наиболее весомым 2 параметра Объемно-планировочные характеристики и Техническое состояние здания (32,2 %).
Таблица 21
Результаты полученных весовых коэффициентов. Материальные ресурсы
|
8. Материальные ресурсы |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.278 |
27.8% |
|
2.Инфраструктура |
0.091 |
9.1% |
|
3.Экологическое влияние |
0.039 |
3.9% |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.388 |
38.8% |
|
5.Техническое состояние здания |
0.179 |
17.9% |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.024 |
2.4% |
Получили вектор весов объектов по критерию «материальные ресурсы». По критерию «материальные ресурсы» наиболее весомым является объемно-планировочные характеристики (38,8 %).
Таблица 22
Результаты полученных весовых коэффициентов. Источники финансирования
|
9. Источники финансирования |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.364 |
36.4 % |
|
2.Инфраструктура |
0.275 |
27.5 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.025 |
2.5 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.170 |
17.0 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.061 |
6.1 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.105 |
10.5 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «источники финансирования». По критерию «источники финансирования» наиболее весомым является местоположение (36,4 %).
Таблица 23
Результаты полученных весовых коэффициентов.
Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
СР.ЗНАЧ |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.321 |
32.1 % |
|
2.Инфраструктура |
0.172 |
17.2 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.033 |
3.3 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.074 |
7.4 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.356 |
35.6 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.044 |
4.4 % |
Получили вектор весов объектов по критерию «Непредвиденные форс мажорные обстоятельства». По критерию «Непредвиденные форс мажорные обстоятельства» наиболее весомым является техническое состояние здания (35,6 %).
5. Определяем веса альтернатив
В результате пункта 3 сформированы:
- Вектор весов критериев таблица 24.
Таблица 24
Вектор весов критериев
|
|
Вес в долях |
|
1. Конструктивные хар-ки |
0.047 |
|
2. Технология строительства |
0.106 |
|
3. Качество строительных мат-в |
0.112 |
|
4. Функционирование строит.техники |
0.050 |
|
5. Трудовые ресурсы |
0.033 |
|
6. Сроки строительства |
0.288 |
|
7. Сметная стоимость |
0.219 |
|
8. Материальные ресурсы |
0.100 |
|
9. Источники финансирования |
0.030 |
|
10. Непредвиденные или форс-мажорные обстоятельства |
0.014 |
- Матрица весов альтернатив по каждому критерию(состоящая из полученных весовых столбцов) таблица 25.
Таблица 25
Матрица весов альтернатив по каждому критерию
|
|
Конструк-тивныехар-ки |
Технология стр-ва |
Качество строит. Материалов |
Функц-ние строит.техники |
Трудовые ресурсы |
Сроки стр-ва |
Сметная стоимость |
Материал.ресурсы |
Источники финансиров. |
Непред.и форс-мажорные обстоятел. |
|
1.Местоположение |
0.110 |
0.108 |
0.413 |
0.412 |
0.213 |
0.166 |
0.195 |
0.278 |
0.364 |
0.321 |
|
2.Инфраструктура |
0.044 |
0.080 |
0.054 |
0.101 |
0.129 |
0.103 |
0.089 |
0.091 |
0.275 |
0.172 |
|
3.Экологическое влияние |
0.036 |
0.051 |
0.093 |
0.057 |
0.055 |
0.038 |
0.050 |
0.039 |
0.025 |
0.033 |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.257 |
0.457 |
0.207 |
0.162 |
0.290 |
0.365 |
0.322 |
0.388 |
0.170 |
0.074 |
|
5.Техническое состояние здания |
0.425 |
0.296 |
0.207 |
0.247 |
0.290 |
0.304 |
0.322 |
0.179 |
0.061 |
0.356 |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.140 |
0.058 |
0.028 |
0.021 |
0.023 |
0.023 |
0.022 |
0.024 |
0.105 |
0.044 |
Умножаем полученную матрицу на столбец по правилу строка на столбец (матрично), получаем веса альтернатив с точки зрения достижения цели
.
0.110 0.108 0.413 0.412 0.213 0.166 0.195 0.278 0.364 0.321
0.044 0.080 0.054 0.101 0.129 0.103 0.089 0.091 0.275 0.172
0.036 0.051 0.093 0.057 0.055 0.038 0.050 0.039 0.025 0.033
0.257 0.457 0.207 0.162 0.290 0.365 0.322 0.388 0.170 0.074
0.425 0.296 0.207 0.247 0.290 0.304 0.322 0.179 0.061 0.356
0.140 0.058 0.028 0.021 0.023 0.023 0.022 0.024 0.105 0.044
Таблица 26
Веса альтернатив с точки зрения достижения поставленной цели
|
|
Вес в долях |
Вес в процентах |
|
1.Местоположение |
0.224 |
22.40 % |
|
2.Инфраструктура |
0.094 |
9.40 % |
|
3.Экологическое влияние |
0.065 |
6.50 % |
|
4.Объемно-планировочные характеристики |
0.321 |
32.10 % |
|
5.Техническое состояние здания |
0.279 |
27.90 % |
|
6.Возможность изменения целевого назначения |
0.079 |
7.86 % |
Вывод. Таким образом, с помощью метода анализа иерархий установили приоритеты параметров влияющих на решение о проведении реновации. Из составленных расчетных таблиц видно, что при выборе инвестиционного проекта реновациисамым важным критерием является объемно-планировочное решение. Техническое состояние здания и местоположение объекта также оказывают существенное влияниена выбор инвестиционного проекта реновации. Однако техническое состояние имеет большее значение коэффициента 0,279 по сравнению с местоположением – 0,224 [13].
1. Бакрунов Ю.О. «Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: автореф. д-ра экон. наук. М., 2010. 37 с.
2. Берёза А.Н. Реновация промышленных территорий // III международная научно-практическая конференция актуальные проблемы международных отношений в условиях формирования мультиполярного мира. Сборник статей С. 12–17
3. Ромм А.П. Методические основы оценки городских земель // Аудиторские ведомости. 1999. № 3. С. 61–74.
4. Быстров П.Н., Закиров Р.С. К вопросу о редевелопменте промышленных территорий в центральной части города// Известия КГАСУ. 2006. № 1(5). С. 59–63.
5. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. С англ. М.: Радио и связь, 1993. 320 с.
6. Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100–104.
7. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения // Экономика и предпринимательство. 2015. № 4-1 (57-1). С. 966–971.
8. Щенятская М.А., Авилова И.П., Наумов А. Е. Успех реализации инвестиционно-строительного проекта в контексте инфраструктурных факторов // Научные труды SWorld. 2015. Выпуск 3(40). Том 9. С. 40–44.
9. Щенятская М. А., Авилова И. П., Наумов А. Е. К вопросу об учете рисков при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов // Образование и наука: современное состояние и перспективы развития: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 31 августа 2015 г. Том 1. Тамбов, 2015. С. 180-183.
10. Щенятская М.А., Авилова И.П., Наумов А.Е. Строительное инвестирование как особый вид инвестиционной деятельности // Мир науки и инноваций. Выпуск 2(2). Том 9. Иваново: Научный мир, 2015. С. 61- 65.
11. Абдразаков Ф.К., Поморова А.В., Байдина О.В., Жариков И.С. Современный механизм взаимоотношений участников инвестиционно-строительной деятельности // Экономика и предпринимательство. 2014. №12-3 (53-3). С. 557–561.
12. Авилова И.П., Жариков И.С., Товстий В.П. О содержательной основе ставки дисконтирования метода NPV // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12–1 (41-1). С. 641–643.
13. Авилова И.П., Жариков И.С., Шарапова А.В., Желевский А.В. Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. № 5. С. 174–178.
